顺驰北京集团市场化产之品研发.pptVIP

市场化产品研发;前 言;市场化的产品研发;市场化的产品研发;市场化的产品研发;市场化的产品研发;目标;措施;措施;措施;措施;措施;措施;措施;执行;执行;整合外部资源;得失;得失;领海项目研发工作对后期销售产生优异结果： 规划： 从住宅楼小高层、高层形式来说区别于区域周边house住宅及多层住宅，给郊区住宅注入现代城市气息。 水景： 超大规模水景规划带来强烈冲击力，给销售带来支撑，临水的住宅普遍要比不临水的销售快。 户型： 户型具有一定创新性，客厅5.2米挑高，跃层局部赠送，属于附加值较高产品，同时户型种类较多，具有一定创新性，采光面大，横厅设计、多厅设计、侧面阳光卧室等户型。;领海项目研发操作中对后期销售产生滞销和退房的分析 规划： 前期规划细节推敲不够，导致商业布局受限制，同时地下为人防，利润率及使用受影响。前期景观介入较晚，深度不够，导致规划地上通风口和出入口结构已做完，后期改造空间较小，对景观有局部影响。 户型： 前期由于时间节奏较快，对户型细节推敲不够，导致户型和客户的使用习惯不一致。 对项目的每一个位置的户型配比推敲不足，比如位置不临水的户型在没有赠送和附加值的情况下，应该减少户型面积大小。 ;解决措施 加强研发对各项目经验的总结、共享、传递、培训。 加强前期对项目的细节把握以及全面性把握，在最短时间内把各个环节考虑周全，避免对后期造成不良影响。 加强研发审图能力，组建专家审查组，聘请外部专家参与。 加强研发与营销部门的沟通，同时形成对客户细致分析的系统。 ;领海项目操作中对后期成本控制较好的案例分析 含钢量： 领海一期二期通过运营的分析，形成一套完整的资料，以此为参考指导后期设计，同时也是限额设计依据。 样板间： 后期建设样板间，经过设计师的配合，充分利用原有样板间的配饰，同时通过整合深圳资源，利用一整套配饰方案，通过直接与厂家联系，能够减少成本。 方案后实施前预留一定时间进行运营成本分析和考察，同时加强运营与研发两个部门的互动和学习培训是控制成本的一个措施。 ;领海项目??后期成本控制不理想的案例分析 变更洽商：前期对涉及到经济预算的变更洽商审核力度不够，目前加强流程控制，设计、研发、运营、工程构成整个审批流程。 景观造价：由于设计师设计过程中对北京的材料及成本概念不强，同时存在设计材料尺寸和市场材料正常尺寸差异，造成材料成本上涨。 工程做法：地下室原采用sbs3+3,改为sbs4；施工图统一作法原采用图集，而施工过程有的工序不需要，给运营结算带来成本增加。 一次成活：目前设计包括施工有重复，造成一定程度浪费，应该选择合适公司，哪怕前期投入相对较大，但会减少施工重复成本和设计重复成本。 ;林溪经验总结; 林溪失败－二期未调整方案 1、规划过于单一，空间感差 2、二期04年初确定方案时、周边小独栋已经开始出现，应考虑调整方案，今天林溪双拼与小独栋竞争很吃力 3、对林溪“乡村别墅”这个概念一直没有产品支持; 谢 谢！