(7.3)项目前期介入2精0041110.docVIP

1 总则 1.1 物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。 1.2 物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业奠定良好基础，并按管理公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。 1.3 对万达地产开发项目而言，管理公司物业管理部、物业分公司(筹建处)均有责任主动参与项目前期介入工作；管理公司相关职能部门、项目所在公司均有责任为物业前期介入提供必要条件。 2 相关职责界定 2.1 物业分公司(筹建处)负责施工图设计阶段开始至项目正式接管前的前期介入作和营销配合工作。 2.2 项目所在公司负责组织和监督物业分公司(筹建处)的前期介入工作，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业人员的意见和建议做出反馈。 2.3 管理公司物业管理部具体负责项目规划设计阶段的前期介入工作，并对物业分公司(筹建处)的前期介入工作进行指导和监督。 3 项目前期介入阶段、内容和责任 3.1 根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理前期介入的阶段和内容包括(但不限于)： 3.1.1项目规划设计阶段 在项目规划设计阶段，前期介入工作由管理公司物业管理部负责组织，应在规划管理部编制项目设计任务书之前提供给规划管理部。其主要任务是： 将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析； 通过调查3个以上当地（或附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病； 从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。 将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入意见书》提交给管理公司规划管理部及项目所在公司。 3.1.2施工图设计阶段 在施工图设计阶段，前期介入工作由物业分公司筹备处负责，其主要工作任务是：从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目所在公司开发设计部提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目所在公司开发设计部，以便在设计中关注并避免。 3.1.3项目施工阶段 在项目施工阶段，前期介入工作由物业分公司筹备处负责，其主要工作任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目所在公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周或每月)向项目所在公司提出《施工阶段物业管理前期介入报告》。 3.1.4营销配合 根据项目所在公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业分公司(筹建处)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目所在公司营销(策划)部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。 3.2 特殊情况下，物业分公司可提供其它内容的前期介入报告。 3.3 物业分公司(筹建处)在前期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方提供的咨询服务，按双方合同约定的价格提供服务，费用由项目所在公司承担，列入成本开发项目的物业管理成本。每一阶段的前期介入和配合工作开展前，物业分公司(筹建处)必须按本手册第6.1节的规定做好成本测算，并作为工作计划(方案)的必需组成部分报项目所在公司审批(确认)。 3.4 对外承接项目的前期介入必须与开发商签订正式的物业前期介入服务合同，明确约定双方责任、权利，前期介入工作内容和收费标准。 4 前期介入工作的控制 4.1 为保证前期介入工作的密切配合，管理公司规划管理部、项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门(管理公司物业管理部、物业分公司筹建处)，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。 4.2 前期介入工作必须有计划地进行。根据管理公司和项目所在公司提出的配合要求，以及本手册及其支持文件的规定，物业分公司(筹建处)总经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求和依据等，经项目所在公司分管领导审批后，报管理公司物业管理部备案。 4.3 物业分公司(筹建处)在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。 4.4 项目所在公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业分公司(筹建处)做出反馈。 4.5 物业分公司(筹建处)在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经项目所在公司确认。 5 支持文件 5.1 WDWY-WI-MM7301 前期介入阶段与工作内容要点 5.2 WD