2012年1月河南漯河肪地产市场调研分析报告.pptVIP

;调研时间:2012年1月4日下午-1月6日下午（2天半）； 调研目的：通过调研分析，为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案，其中2大问题分别是：项目建筑形态与业态的界定（住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向，这两个业态又该如何合理分配？怎样才能做到“鱼与熊掌、益可兼得“）和项目推售方向（先从哪一区域启动，用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则） 调研区域：以漯河市郾城区项目为核心重点区，调研范围涵盖郾城区、召陵区、汇源区，住宅部分共调研了康桥水岸、汾河上的院子、建业壹号城邦、双汇欧洲故事、天明第一城、博睿国典、上城公馆、银河湾、帝景城、昌建外滩等二十多个项目，商业部分调研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商。;一、漯河市整体市场分析（2011.12-2012.1） 二、住宅项目分析（2011.12-2012.1） 三、商业项目分析（2011.12-2012.1） 四、本项目发展模式分析（建筑形态与业态配比、推售方向） ;土地市场;土地市场;土地市场;商品房市场;商品房市场;整体市场总结（目前行情）;整体市场总结（未来形势预判）;本次调研项目重点集中在郾城区（本项目所在区域），未来该区域是也是漯河房地产市场的重要热点区；;1、康桥水岸 项目地址：漯河市黄河路桥东20米路南 推售产品（多层）：均价3700元，剩余20套房源； 推售产品（高层）：均价3600元，剩余房源较多，目前客流稀少； 2、建业壹号城邦(二期) 项目地址：淞江新区会展中心北邻 推售产品：26层高层（89-162平米），均价4500元 ；均价：4500元（仅剩80套房源，目前客流稀少）； 3、博睿国典 项目地址：召陵区汾河路与韶山路交汇处 推售产品：一期130-140平米的三房，均价3100-3300元，目前客流稀少； 4、银河湾 项目地址：黄河路与金山路交汇处 推售产品：A组团10栋，总户数372户，先期取得预售许可证的为6栋，共224套。目前推售高层1栋，均价3800元，即将推售1栋小户型公寓（30-60平米），目前客流稀少；;1 双汇.欧洲故事;2 大河花园;3 广鑫.帝景城;4 滨河颐景园;5 坤恒·金色华府;1 巴黎都市 ;2 华东.温哥华 ;3 苏荷公寓 ;4 昌建外滩 ;5 兰乔迪亚 ;1 泰威.中央公园 ;2 凤凰城 ;3 天明第一城 ;4 汾河上的院子;5 香槟国际 ;6 东郡华府 ;7 上城公馆 ;住宅调研总结;住宅调研总结;三、商业项目分析;项目名称： 联合一百城市广场;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一期产品：食品城、商业街、住宅区、百货商场、产权式酒店（已销售完毕） A区：食品城，沿淞江路2层底商（捆绑销售），上面为10层公寓（均价3500元） B区：商业步行街和绿化景观带，商业街1-2层（6000-12000元），3-4层为仓库，均价3000-4000元，全款优惠10个点（5套以上） C区：多层住宅（6层），均价2900元 D区：商业步行街（一次性优惠100元/米，按揭优惠50元/米）、沿街商铺（均价8000元，进深15米，开间10米，一层层高3.9米，二层层高3.6米，3-4层层高均为3.6米）、产权式酒店、多层/高层住宅（均价2900元） 二期产品：百货商场、高层/多层住宅（目前推售） 运营模式1（商业步行街）：以较低的价格入市，同时实施五年返租（年租金收益9.2） 运营模式2（百货商场）：招商先行，后期以联合一百的名义进行托管； 运营模式3（沿街底商）：1-2层捆绑销售，3-4层物业自持（对外出租面积不小于200平米）;商业调研总结;发展原则（快速去化与利润最大化原则）;发展原则（快速去化与利润最大化原则）;A/C/D区各交叉路口处布局二层底商，其余全部为一层底商（红色代表2层，黄色代表1层），6层住宅，B区全部为二层底商，5层住宅； B区是本项目商业部分的重中之重，后期作为本项目的核心价值增长点；;发展原则（快速去化与利润最大化原则）;发展原则（快速去化与利润最大化原则）;发展原则（快速去化与利润最大化原则）;问题二：先从哪一区域启动，用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则? 本项目实施住宅优先启动推售，住宅启动区为红色色块（根据周边住宅区建设动态而定，抢占先机），蓝色为二期，绿色为三期，各区域商业保持同步开发建设的策略。