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万科关于住宅及商业的定价模型 价格制定与价格检测 五、万科价格模型应用举例 …… 价格检验完成 均价是否达到要求 价格生成完成 基价输入 是 否 模型制定 各维度是否合理 是 调整因子附加 生成价格表 不同类型均价判断 楼层均价判断 最高最低价判断 经验判断 …… 否 各类附加值 策略附加 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 3、整体流程和对模型结果的修正 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、该模型的特点及优劣 （1）简单性：该模型将价格制定中的各类因素抽象化、数学化，且通过一个自变量的输入，生成所有房源的价格； （2）科学性：该模型将价格制定中影响价格的各类因素均加以考虑，并考虑了主要的特殊因素； （3）易用性：例如：调价只需要变动自变量…… （4）系统性：这是最重要的一点，通过对定价各类因素的系统化，避免定价的随意性； 使用中需要注意： （1）新盘新开的首次定价非常重要，需要从市场情况、客户心理、产品特点等方面对维度进行精心设置；并可能有一个调整和修正的过程； （2）对Pn的个别修正还是必要的； 四、万科价格模型的评价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、进一步需要思考的问题 （1）维度的优化：对于不同的产品（高层、小高层、情景洋房、合院情景洋房、叠T、TH、集中商业、小区商业……）的维度的进一步优化； （2）不同产品之间的价格平衡； （3）产品线与价格的“梯队”问题； （4）如何准确发现和解读市场信号？尤其是作为该城市组团内的标杆性项目的时候。 四、万科价格模型的评价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 谢谢！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。 实现这一原则的数学原理： 优选法。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、商业价格模型的四大维度 2、商业价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题 五、万科价格模型应用举例 万科天景花园A、B、C栋价格表 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法 1）确定基价 2）总平