万科地产新项目产品精解决方案交流分享.ppt

新项目产品解决方案交流分享 案例一：旗忠项目产品定位;产品;美国住宅市场的客户细分。;2;因为竞争，需要精准的、针对客户需求的产品设计。;关注内容 ——从客户到土地 通过土地指标对不同属性客户的影响，建立客户与土地的关系，初步判断客户 通过城市关系与城市角色判断客户来源以及竞争范围 理解土地的价值，寻求土地价值最大化的产品解决方案 理解土地自身以及周边状况，判断规划景观单体的影响 土地控规对单体选型的影响 判断土地与产品的关系确立开发思路 了解土地周边配套以及资源，寻求土地属性的改善机会 ;关注内容 ——从市场（客户）到产品机会 了解区域的市场成长过程以及发展趋势 判断竞争范围，锁定主要竞争板块 在各个竞争环境中寻找机会 判断项目在不同机会条件下，不同产品类型的量能价格的接受能力 针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机会 判断远期压力及主要对手板块的成长性 重点解决内容是 市场机会 规划单体建议 ;关注内容 ——静态理解产品角色 对应市场机会做产品选型 判断不同产品的盈利能力初步 明确不同产品类型的项目角色（哪怕不盈利也可以考虑） ;关注内容 ——动态理解产品角色 ——管理项目核心成本 主观上通过不同产品类型的比例关系，动态观察不同产品类型的盈利能力 多种产品组合分析，寻求项目满足公司战略的最佳组合方案（可以是现金流/利润/量） 通过关注规划管理项目核心成本——容积率的价值以及效率（把容积率给到价值最大化的产品中去） 对应竞争关系，在产品库中寻找产品 进一步审视开发思路和开发节奏的组合关系 ;关注内容 ——从客户到成本控制 ——《客户价值排序》 重点关注会所、车位、地下室、人防、景观、结构价值、立面、门窗等客户关注成本的结构 安排开发节奏，研讨不同开发节奏对项目盈利能力的影响 ;关注内容 ——开发节奏确定 确定最终开发节奏 确定一期开发范围，示范区范围 ;案例：《旗忠项目定位报告》 土地属性分析 客户对土地属性的需求分析 市场机会判断与??户定位 土地价值分析;浦东机场;旗忠属于城市卫星镇定位，宗地属于万科传统的城市花园系列土地价值，因此，我们此次除了标准的土地的基本价值了解外，还有一些特殊的土地关注点 城市角色以及同等类型卫星镇的关系 除本区域外，宗地可辐射的能力及范围 同等级区域的判断和了解 周边区域人口构成以及导入人口的特征及他们对市政配套的需求 寻求土地价值改善的必要条件及支持 完成客户的初步选择判断 在寻找市场机会后，判断各类客户市场的竞争压力 ;1、城镇布局规划 — 上海“十一五”规划提出城镇发展的“1966”体系，即1个中心城、9个新城、600个左右中心镇和6000个左右中心村。 9个新城中嘉定、松江和临港为重点。 — 本片区处“9城”中的闵行新城范围，是上海市城镇发展的重点方向之一。 2、区域功能定位 — 本片区在城市中的功能是为提升经济实力做贡献，发展先进制造业和新城镇体系。 3、结论 本片区是上海新城镇建设的重点之一、是城市重点产业发展的方向和集中区域之一，是人口流入的重要区域之一 4、远期规划 — “十一五”期间，预计闵行区可建成商品房面积达到1500万平米 —“十一五”期间，闵行区年均GDP增长达到15% — 预计到2010年，闵行区常住总人口数达到200万，其中户籍人口数100万;紫竹园区;土地属性分析 宗地片区现有状况;土地属性分析 宗地片区与城市关系;土地属性分析 宗地片区与城市关系;土地属性分析 宗地土地属性综合评定;客户对土地属性的需求分析 2.1 从土地到客户的需求判断 2.2 从上海客户细分看需求判断;客户对土地属性的需求分析 从土地到客户的需求判断;客户对土地属性的需求分析 从上海客户细分看需求判断;旗忠占地规模较大，地价一次性付款，需要快速回流资金，销售量是旗忠项目操作的关键 除了本区域市场外，我们同样关注区域外的市场机会，来保证量能的稳定 同时在土地属性的研究中发现，本区域受近城市板块的分流非常严重，因此，在此竞争环境中，重点判断竞争关系以及竞争压力是项目定位、未来发展的关键 同时，关注并判断远期各个板块的成长性带给项目的压力也更为重要 因此，判断宗地的市场机会要扩大范围 ;本项目位于闵行区马桥镇，南靠铁路，东邻华宁路，地块距离老闵行核心区域约有3公里。从房地产市场的发展关系来看本案