万科朗苑定价策略精.pptVIP

* 一、认筹价格公布方式 公布价格区间,为最终的准确定价留有余地. 二、定价原则 本次定价主要通过楼栋差价、立面差价、户型差价以及朝向差价来体现具体价格 万科·朗苑定价策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 单纯就A、B两栋楼的位置看，B栋在社区中央，A栋位于社区边缘，B栋价值略高于B。但由于朗苑建筑结构的特点，房屋只分布在东南、西南两侧，因此对比两栋楼相同朝向单元的价值更能真正体现楼栋差价。 东南向：A≧B（A栋前方几乎无高建筑遮挡，B栋前方有9F的小高层） 西南向：AB（A栋无高建筑物遮挡，B则紧临A） 所以，整体价值来看AB。 1. 楼栋价值 A座 B座 润园 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总原则：严格控制立面价差，防止高楼层价格过高滞销； 中低楼层段层层加价，高楼层段价差缩小； 01~03号房－－ 20F以下：此楼层段楼层越低，整体受项目周边（电信小区）、楼栋底层环境（垃圾处理站、地下车库出口、社区车行道等）影响越大。故价值随楼层升高逐渐拉升，每升高一层单价提升30元左右； 21F—25F：上升到20F以上，各楼层的景观视野差异开始缩小，故价值随楼层升高拉升幅度减缓，每升高一层单价提升15元左右； 26F以上：上升到26F以上，各楼层视野的差异约来越小，故价值随楼层升高微幅拉升，每升高一层单价提升5元左右；顶层考虑客户普遍担心渗水及炎热，价格降低。 2. 立面差价 04~07号房－－ 为拉开东南向单位的价差，在01~03号房层差策略的基础上，确定04~07的楼层价差如下： 2F－25F：每升高一层单价提升15元左右； 25F－34F：每升高一层单价提升30元左右。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3 . 户型差价 原则：按户型功能来决定价差，户型特色作为辅助参考。 主力户型 A B D 功能 二房，如将内嵌阳台变形为书房，则无阳台。可满足部分预算很紧但确需三房的客户。 “三”房 二房 主要特色 通风性最好 延展空间大，户型特殊（复式） 户型方正、采光好 A型作为二房使用舒适，但仍可牺牲必要居家功能（阳台）拓展为十分紧凑的三房； B可以作为纯粹的三房，并且是市场上少有的小复式结构； D型则是纯粹的二房。 所以定价上希望通过价差，让真正有三房需求的客户购买B户型；预算非常紧张的三房需求客户或二房需求客户购买A户型；仅二房需求的客户购买D户型。 三种户型的价值排序是BA≧D。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我们以东南向A户型（07室）作为基准户型来确定各户型的价格： A B B Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. B户型定价 B户型同A户型的朝向分布一致，故B户型同A户型的价差制定除了参考客户对户型的选择强度，试探客户的价格底线外，我们是以这样的方式来设定的： 以6800的均价计算，A户型的平均总价约为60万/套； B户型的延展空间约21平米，故B户型加上延展空间后的面积约110平米； 徐东地区竞品在售均价约为毛坯5800元/平方米，如客户在竞品买一套110平米的房屋，支付总价为5800*110=63.8万。装修费以7万计，总计花费63.8+7=70.8万。因此和A户型的差价为70.8-60=10.8万； 但朗苑B户型“110平米”的面积毕竟是搭建出来的，如果就以上面的差价或近似的价格来定价会让客户觉得没有得到B户型的任何“实