上海奉贤项目商业部精分市场研究.pptVIP

* * 2011.10.28 奉贤项目商业部分市场研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域竞争分析 项目分析 项目价格定位 区域认知 竞争市场分析 竞争市场小结 项目认知 客群分析 产品租金定位 产品价格定位 报告框架 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域竞争分析 项目分析 项目价格定位 区域认知 竞争市场分析 竞争市场小结 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域认知 区域竞争分析 项目分析 奉贤区位于长江三角洲东南端，地处上海市南部，南临杭州湾，西北枕黄浦江。 区政府驻南桥镇，区域一级核心商业区也集中于此。 海湾镇处于上海市中心的正南面，东邻临港新城，西邻市级化学工业区，南临杭州湾。主要产业定位旅游、休闲、度假、现代观光休闲农业。 产品价格定位 交通便利：东西两侧分别有S2、S4高速公路可达，中部有浦星公路及规划建设中的S3、B2、林海、瓦洪公路，已建成通车的浦东铁路在镇内设有星火站。 奉贤区 南桥镇 海湾镇 行政区划：包括原星火农场、燎原农场、五四农场以及星火开发区、海湾旅游开发区。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争项目分布 奉 炮 公 路 海湾 路 海思路 海马路 海 乐 路 林海路 绿地海语墅 本案 当前项目周边在售商业仅有绿地海语墅一个，主要为沿海思路的外街商铺； 项目所在区域整体商业氛围较为淡薄，商铺主要集中在奉炮公路一条街道上。 海语墅沿街商业 人民塘路 ① ③ ② 海湾 路 海泉路 海思路 海马路 绿地海语墅 人民塘路 沿街商铺 商铺 在售 租赁 竞争范围界定： 本案为配套型商业，商圈辐射能力较小，同时根据消费者疲劳度，2㎞内配套型商业占优，而超过2㎞ ，居民更偏向于集中式商业，因此，我们以2 ㎞范围内项目为研究对象。 区域竞争分析 项目分析 产品价格定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目周边在售市场分析 从购买客群来看，多为本地投资客，手中有一定闲散资金，不少由投资住宅转投商业，有一定的投资经验；从经营商家来看，以个体户小商家为主。 建筑面积（㎡） 主力在售面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 约30000，（其中约10000由开发商自持） 150-175（上下两层） 18000（外街，上下两层均价；目前，有贴租三年的活动，即总价上扣除21%） 开盘时间 层高（m） 销售率 2010.7.6 4.2（一层） 59.5% ——绿地海语墅（仅此当前在售） 区域竞争分析 项目分析 产品价格定位 海思路 两层内街，一层价格约13000元/㎡ ，二层价格约9000元/㎡ ，均价约12000元/㎡ 外街，上下两层均价18000元/㎡ 开发商自持 海 湾 路 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 未来短期供应 区域竞争分析 项目分析 产品价格定位 从土地供应来看，目前海湾镇综合或商服性质的土地出让为零； 目前在售的仅有一个项目——绿地海语墅，其剩余未推量（5947 ㎡ ）与已推未售量（6939 ㎡ ）合计约为12986㎡。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 名称 奉炮公路 （近上师大门口） 奉炮公路 （离上师大向南方向） 奉炮公路