世联深圳新世界四季精山水二期定位报告.ppt

新世界·四季山水二期 定位报告;基于整体市场与周期预判： 2010-2010年深圳房地产宏观市场研判：经济仍在低位调整阶段，房地产将进入复苏期，豪宅市场存在较大机会，价格将趋于平稳，但定位仍趋于保守。;2销售检测;总体豪宅市场结论1：深圳豪宅均价在2-2.5万/平米之间,降幅在20%-25%之间,区域型豪宅均价在1.6-2.2万/平米之间,降幅在30%-40%之间;总体豪宅市场结论2：豪宅市场在下半年价格回调和政策利好后，销售明显回暖，销售较好的项目月均在15-25套;项目;5#;视角一：现状的销售反思从客户来看，以区域客户为主。梅林的藏龙卧虎气质下的造成两极化的客户特征;客户对项目的评价—— 认可点：1、有山有水很安静；2、户型和小区内部环境 不认可点：1、梅林片区的大环境；2、交通问题;视角一：现状的销售反思走出梅林成为深圳级的豪宅，是一期成功消化尾货和二期升级的关键。;视角二：未来的竞争视角-2010年将有大量的城市豪宅入市;深圳豪宅：红树湾和波托菲诺，前期深圳豪宅形象已奠定，超越困难;深圳豪宅：异军突起幸福里：以95-145平米产品为主的城市顶级综合体项目，价格在3万/平米以上;地铁口;福田区域豪宅：莲塘尾片区，片区成熟度低但山水资源丰富，预计在10年左右，将成为福田豪宅的主要供应区域，类丹堤的非地模式;福田区域豪宅：十五峯花园，南山西丽区域，但对福田客户有较强的分流性。预计09年发售，主打品质和山水资源;罗湖区域豪宅：以资源或城市型为主,主要集中在09年和10年初入市;城市豪宅项目：主要来自于南山和福田区域;视角二：未来的竞争视角区域级豪宅后续竞争激烈，深圳级豪宅仍有机会;因此，本项目必须要走出梅林，只有做一个真正的深圳豪宅才有机会！;3项目升级;豪宅成功关键：精神符号的建立对于客户传播和个性建立尤其重要;真山真水真品质的低调：朴实且写意，更多在中环境上做文章，但梅林的大环境仍存在问题;营销举措： 1、Hello 中产出书，报纸，网络连载； 2、《公益广告》—向上的力量； 3、星河驴友俱乐部； 4、国家地理杂志； 5、申请国家专利； 6、李宁、张连伟等名人营销； 7、郊野公攻略。;幸福里：通过与城市及品牌来实现其个性符号，弱化罗湖片区大环境的影响 ;本项目：挖掘“隐豪”下的更为主流的高调“贵气”----向往隐居生活的社会精英;改变本项目的精神识别：最大程度的品牌嫁接;全面品牌嫁接的营销实践1：新品发布会;全面品牌嫁接的营销实践2：现场包装;全面品牌嫁接的营销实践3：纪念品;全面品牌嫁接的营销实践4：样板间;全面品牌嫁接的营销实践5：名人+老业主的圈层营销;让本项目从梅林价值识别到品牌价值识别系统;本项目将 肩负着走出梅林打造深圳豪宅的使命 肩负着树立新世界豪宅品牌的使命!;4规划分析;规划布局地块条件分析：北面园林用地、东面资源较西面南面好;规划布局地块住宅价值排序;规划布局资源豪宅盘案例:从曲线布局使观景面积最大化;规划布局规划思路：折线布局；利用自然资源，消化大户型；利用高附加值，消化无景观户型;200平米以上产品：整体销售情况较为缓慢，个别项目调价后走量有所上升。复式产品作为市场上的稀缺产品;161;典型案例——中信红树湾楼王单位价格至今未调整，目前销售困难;客户姓名：张先生 购买户型：E3-3-601 购买 面积：245 客户基础背景 50多岁，和老伴住在一起，国企职员。有一个已经结婚的女儿，目前住在福田，不和女儿住在一起。和老伴商量买房养老。个性很随和，有修养，实在，属于国企里面做了一辈子的知识分子，每次看房都带女儿一起过来。 张先生和太太本来是过来看170平米的三房复式，觉得三房复式的面积够用，而且赠送面积也挺大的。因为当天是晚上看的房，没有看清朝向，当天晚上就定下了，一次性付款。第二天过来看时才发现170平米的三房朝北，觉的不适合老人家居住，一定要朝南的。但是朝南的只有245平米的，又觉得有点大了，决定先看看再说。看完245平米的之后觉得有阳光晒着很好，虽然贵了一点但是还送两个大阳台，6楼也不吵，很喜欢，就换到了245平米的。 客户语录： “朝向是最重要的，一定要朝南，不然生活起来很不舒适”； “积累了一辈子的钱就买了这一套房子” “两梯两户人比较少，不会挤”;客户姓名：李先生 购买户型：E3-1-201 245平米 客户基础背景：该客户是银行的老总，35岁左右，家里有一个在上幼儿园的小孩，北京人，不常在深圳居住，在深圳买房子当作临时住所。 本次成交介绍该客户本来是要看160平米的，业务员带他们看了5层的，觉得环境不错而且能看到湖，也不吵，基本定下来了。觉得差不多了之后，该客户的太太问还有没有什么可以看