东莞大朗富盈·世界精汇商业定位及营销策划案.pptVIP

招商政策 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。为了吸引和推动极具影响力的主力店进驻，提出以下优惠策略及招商政策。 1、大户“三优”，小户扶持 大户“三优”政策：优先认租：行业内龙头大户优先在我们给定的范围内选铺；优惠招商：给予行业内龙头大户和品牌大户给予租金优惠；优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小品牌，也利于整个市场的长远经营。 小户扶持政策：引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力；成立创业基金，有发展潜力的小户可申请装修借款； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从商业案例分析 盛和广场 现状对比：厚街盛和广场、富民商业街同一地段，一路之隔，经营情况却有着“生与死”的区别，进驻大润发主力店的盛和广场经营红火，没有进驻主力店的富民商业街，经营情况一片惨淡。 富民商业街 占地面积：40000㎡ 总商业面积：120000㎡ 建筑形态：8栋5层高的 商业裙楼及5条步行街 商铺数量：700多间 盛和广场 占地面积：29000㎡ 商业面积：40000㎡ 大润发超市：21000㎡ 鳌峰百货：3000㎡ 润昇百货：2000 ㎡ 商铺面积：11000㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 业态对比：富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大润发，一楼5000㎡,二楼16000 ㎡，共21000㎡，占总商业面积50%以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、班尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积30%。 富民商业街业态规划 1-3F街铺：品牌服饰、国际名鞋、流行饰品、化妆品、精品、小商品、手机通讯、黄金珠宝、医药连锁、床上用品、家居饰品等零售 4-5F：酒店、酒楼酒家、连锁餐饮、美容美发、水疗馆、沐足休闲、游戏厅、运动健身、动感影城、网吧、ＫＴＶ等 盛和广场业态规划 1F街铺：品牌餐饮、品牌零售 1F内铺：大润发品牌专卖街区、女装区、男装区、 鳌峰百货； 2F内铺：大润发超市、润昇百货。 从商业案例分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经营对比：从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街即经营陷入困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市场，依然是不成功。可见，主力店决定项目“生与死”的问题，对项目经营的重要法宝。 从商业案例分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 分析与结论 方案 方案一 方案二 方案三 运作模式 引进主力店，租赁+1F街铺直接销售+1-2F内铺返租销售 引进主力店，租赁+1F商铺直接 不引进主力店，租赁+ 1F街铺直接销售+1-2F内铺返租销售 租售方式 销售：8862㎡ 持有：11250 ㎡ 销售： 5062 ㎡ 持有：15050 ㎡ 销售： 17000 ㎡ 持有： 3112 ㎡ 优势 1、引进主力店，有效促进招商及经营； 2、短期销售回笼较大资金； 1、引进品牌实力强主力店，确保招商及经营成功； 2、持有3/4的物业长久收益，远期收益大； 3、品牌主力店将能够拉升项目整体的价值 1、短期最大限度回笼资金； 劣势 1、主力店单层面积过小，难引进品牌主力店； 2、升值潜力有限 3、主力店抗风险 能力较低，可能不 能将整个项目盘活 1、短期回笼资金少 1、持有物业太少，远期收益小； 2、招商及经营难度巨大； 3、1-2F内铺返租压力较大； 4、二层内铺销售存在一定压力； 销售收益（元） 1.36亿 1.16亿 1.91亿 10年纯收益（元） 1