世联近期金融政策对精惠城房产的影响.pptVIP

浅析近期金融政策对房地产的影响;;报告框架; 背景与新政 [宏观经济、新政解读];从加息通道到降息的转折央行降息——四年来央行首次降息;宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧;雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金 融市场 、波及中国A股多次走低 ;出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景 ;财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20% ;新政后还贷及房产交易测算表;新政后还贷及房产交易测算表; 金融政策影响 [金融资本市场/房地产市场];中国每年新增就业人口近千万;降息对金融资本市场的影响;各地政府近期出台房地产救市政策;新近出台的地方性房地产政策概览;历次存款准备金率调高开始给楼市成交带来高峰，然后反 弹，存款准备金率调低后成交量持续下跌;地产开发商——“降息”利好;已购房者——贷款成本微降增强信心;意向购买人群——难扭转观望氛围, 心理利好的成分居多、对实际销售促进有待时日 ;小结：降息给房地产带来的影响;*;未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的宏观大势调整时期;中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1 年左右时间;“双降”--银根收紧缓和的一个信号;宏观大势研判;附： ; 近期市场情况 [近期惠城区楼市的情况];2008年上半年惠城房地产市场主旋律—— 市场存量巨大、本地市场消化能力不足;;2008年上半年惠城区实现住宅成交均价4491元/平米，较07年下半年下跌了11.7％，近几年半年度价格首次出现下滑，基本回到了07年上半年时候的水平。这次整体价格的下滑，与开发商集体降价促销有很大关系。08年很多项目都采用了低价入市的销售策略，展开了激烈的“价格战”，或以送装修的形式体现，这场价格风波至今仍未停止。;08年下半年惠城区市场存量供应和增量供应分别达到210万平方米和245万平方米，总供应量达到了约455万平方米。而08年上半年消化量仅有37万平方米，如果按照这一市场吸纳量，下半年将出现严重的供大于求。;项目名称;项目名称;???目名称;成交萎缩，供过于求现象明显，整体价格下滑 惠州市场从市场存量和销售面积看市场仍处于调整期，客户购房意向仍未形成良性转变 以低价策略入市的新推楼盘开盘销售率较高,市场刚性需求仍旺盛 随着准备金和存款利率相继下调，但地产政策大幅度调控仍未浮出水面，市场观望情绪仍严重 等待中央政府在完成一系列的政策转变后，目前的房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，而从目前惠城区的市场供应量上分析，这个调整期有可能持续1-2年左右时间。;4.;NO.1;参展项目一览表;10.25 光辉年代开盘简讯;占地面积;;;位于演达路与三环路交汇处,演达商圈外围南侧;本项目;项目紧邻惠州唯一的、最齐全汽车综合市场;三　　　　　　环　　　　　　　路;开盘情况;11.1 威廉城邦开盘简讯;项目名称;典雅2+2户型 建面73.79-77.35 赠送11.77-12.19 两房两厅一卫 入户花园+内庭院;项目名称;虽然目前部分新政信息已经释放出来，但是从目前惠城区的市场供应和销售量上分析看市场仍处于调整期，这个调整期有可能持续1-2年左右时间。 从最近2个项目开盘情况来看，目前销售旺销产品主要为高性价比的产品，以低价策略入市的新推楼盘开盘销售率较高,市场刚性需求仍旺盛。 市场上价格偏高、区域不佳是导致部分项目销售率不高的主要原因