中原_广州莞都国际痪城C区营销推广策划方案.ppt

莞都国际花城C区营销推广策划方案;第一部分 市场调查分析;第一部分 市场调查分析;珠江三角洲中心， 穗港经济走廊中间， 广州与香港交通必经之地。 ;东莞07年上半年宏观经济;繁荣期;;进入2007年，楼价快速上涨34.1%！ ;;物业类型;◆ 1-8月的新增住宅，90㎡以下占总供应量16.85%，90㎡以上占总供应量的83.15%。 ◆9月份，中小户放量加大，90平米以下占到32%。 小户型供应量加大，上升空间仍然较大。;;一二手联动;1、房地产政策面相对平静，银根趋紧，本土购买力有所增强。 2007年东莞的房地产政策面相对平静。从土地政策来看，年初下发了《东莞进一步加快推进闲置土地处置工作》，主要是督促落实；3月份开展房地产市场专项整治行动，进一步规范市场；3月份全国人大通过了《物权法》，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。 房地产信贷管理加强，银根趋紧。国家加强房地产信贷管理，央行提高存款准备金率，加上股市基金的资金分流作用，银根的确有所缩紧。 提高住房公积金贷款额度和扩展公积金用途，增强本土购买力，扩大购房内需。2007年7月1日至2008年6月30日，东莞市职工住房公积金月缴存总额上限调高到5189元/月；贷款额度由原来最高的38万元上调为46万元，从20年上调为30年，从连续缴存住房公积金满12个月降为满6个月。符合条件的市民还可以申请住房公积金装修贷款，最低额度是5万元，最高不超过人民币15万元。 购房者负担有所增加。8月份东莞财政局下发《关于加强契税、耕地占用税征收管理的通知》，二手房的契税规定在9月1日前缴交，买家负担有所减轻；一手房的契税在签购房合同时与首期款一起缴交，购房者负担有所增加。今年四次加息，明年开始执行，按揭购房者月供增加10%，按揭购房者供楼压力加大。;2、土地市场价格近期快速拉高，推动房价上涨;3、外来开发商在莞频频拿地王 ;4、深圳人在莞置业比例大幅上升 ;5、东莞房价在上升通道中加速前行 ;6、深莞房价差距大，两地投资对比效应 ;7、一二手市场的联动推动房地产市场整体快速发展 ;中原认为 东莞房地产未来市场 在经过政策与市场的洗礼后仍将惯性稳步前行;中堂概况;中堂市场分析;房地产市场情况;中堂镇07年1~9月住宅成交情况;2007年1－9月份中堂与周边镇区人均得房率对比表：;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象;素描对象; 总结及发展; 项目点评：项目朝向以东西为主，没有地下停车场，会所园林等配套设置不够完善。较低的价格是其主要竞争优势。项目的主要购买者是在中堂工作的外地人;项目名称;项目名称;项目名称;;客户基本特征： 大部分在中堂工作或中堂居住 大部分为首次置业， 购房用途多为自住 以私营业主、企业中的中高层管理人员、公务员为主;目前市场建筑类别多以小高层为主,物业类型单一, 销售价格一路走高,市场潜力巨大。 在售楼盘客户以中堂本地为主,广州、深圳投资客比率不大，有上升的趋势。 价格在4400—4800之间，面积区间在70--170㎡之间，一房到四房都有，主要以二三四房为主，偏向大面积。 目前置业群体较为务实，对舒适性缺少认识。 产品设计较为传统，缺少亮点;;;【推广语】 1、城市中心，魅力生活。 2、坐享尊贵，只在一念之间。 3、选择最好的生活领域，从容生活 ;二、中堂南国雅苑;【推广语】 一生相约，岭南人家； 茗香细品南国雅苑，是不是你，期待已久的房子等;三、莞都国际花城;【推广语】 东莞北53万㎡迈阿蜜大城； 中央领地，至尊首府;;;;南国雅苑;;;;第二部分 项目定位;;;;;占地面积： 66378.19㎡ 总建面积： 201744㎡ 容 积 率： 2.51 建筑层数： 22层 其中： 住宅面积： 129015.31 ㎡ 商业面积：25885 ㎡ 绿 化 率： 37.9%;;本案四至;地块形状;;;;S（优势） 中心位置 交通便利 西北侧有东江江景 周边配套齐全 楼盘规模较大，有利于整体开发及推广 四边临近道路，项目昭示性强;;总体思路;品牌素描—— 　　作为中堂一直以来的第一阵营品牌，莞都国际花城给市场（尤其是中堂市场）留下的美好印象，是一项丰厚的品牌资产，这是推广必须考虑的，一定要让市场看得到莞都国际花城品牌的发展轨迹。 ; 中原认为，本案定位一定要遵循以下原则： 它一定是我们有、而区域市场没有的； 或者有人提出，但我们可以做得更优越的，此为差异化关键点； 他一定是市场需要的或者特别感兴趣的； 一定要能反映好的产品品质，好的生活方式，好的精神境界； 给人美好联想和享受； 体现出居住者的尊贵身份； 必须具备超前性与区域领导性。 一定具有指标性。 只有这样