恒大地产淮安青浦、精清河~地块研究报告.ppt

恒大地产·淮安青浦、清河区地块研究报告 清河区 开发区 清浦区 淮阴区 经开区板块 客户构成：以工业园发展而带动的产业工人以及投资性需求 置业驱动因素：价格、区域规划发展 清浦板块 客户构成：以区域内客户、卷烟厂，高校教师和部分三县和主城客户 置业驱动因素：价格、工作便利、区域规划发展 淮阴板块 客户构成：以区域内客户、以及下属乡镇居民城市化需求 置业驱动因素：价格、工作近、拆迁 清河板块 客户构成：市区客户为主，以其他区域顶端客户 置业驱动因素：地段、资源、配套 清河区客户置业特征——本地人置业为主，市区具备绝对吸引力，是淮安置业的主流板块。主要客户来源于全市有消费能力的人群 客户定位 清河区置业客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户定位 清河区客户扫描 年龄 文化背景 当前生活区域 经济实力 成长经历 置业经历 教育经历 家庭结构 出行方式 购买行为特征 年龄集中在28－40岁 客户以淮安本地人居多，大部分为市区原住民 目前生活在市区，多集中在淮安一些老的社区 这部分家庭的年收入大概在6-15万元之间 60至70年代出生，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段 目前住房部分为房改前的居所，有二次置业提升品质的需求 教育经历参差不齐 家庭结构为两代三口 公共交通工具为主，部分拥有私家车 完全以自住需求为购买目的，决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰 关键客户表征 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标客群 长期驻留淮安的商务人士 全市私营企业主或企业高管 事业单位、机关中高收入人群 各类产业园外资企业高管层 政府高级官员 来自江浙沪的投资客 部分有淮安情节的境外和海归人士 长年在外打拼的淮安人 清河区地块客户定位及结构 客户分类 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 周边项目 清浦区项目：周边有两个在售楼盘，分别是运河城和京河湾 清浦区项目位置 华德力·运河城 京河湾 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例研究 周边项目分析——华德力·运河城（在售） 规格：一期 27栋叠加、退台洋房、小高层、高层住宅 及沿淮海南路部分底商 体量：一期约56万方住宅 3556余户 开盘时间：一期 2009-11-22 面积区间：一期在售 89㎡-126 ㎡ 主力户型：89㎡-126㎡ 销售价格：3400-4100元∕ ㎡ 主力总价：32万-50万 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 117平方米 三房两厅两卫 两房+客厅朝南 卫生间 直通阳台 户型点评 86-126 ㎡中等户型为销售主力，得房率较高 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目点评 配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主 ■周边商业网点以建筑底商为主，城南在道路，交通，商业，生活设施上综合体现出“脏、乱、差”的整体现状，且区域内缺乏标杆性楼盘，民众对青浦区的接受度不高。 ■开发商为提升项目市场接受度，前期以86-126 ㎡中等户型为销售主力，此类户型在该项目所有产品中设计较为合理，且得房率较高，便于控制总价。 ■项目整体定位一般，以城建规划为推广主题，较低价格入市，因销售时间不长，受整体区域形象影响，目前去化率一般，购买人群以区域内原住民为主。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.