成都中海格林威治城精项目后评估报告.docVIP

成都【中海格林威治城成都【中海格林威治城中海格林威治城中海格林威治城核心内容提要 1 【项目概况及评估综述】 4 【项目投资管理评估】 4 【项目规划设计工作评估】 7 【项目营销工作评估】 13 【项目进度、工程管理评估】 22 【项目成本管理评估】 27 核心内容提要 【投资管理评估】 ***********是地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新了区域娱乐行业霸主地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量经验，更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点实施装修主包制集成分判，减少分包现场管理高效灵活是地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于**名城，具有巨大的挑战性。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了。 产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。净用地面积为5容积率3.5。总建筑面积其中住宅商业农贸市场，车库不可售面积。地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也。项目定位与销售阶段市场变化情况 2004年市场特征 2004年成都房地产尽管受国家宏观调控政策的影响，但依然持了健康发展态势，呈现开发规模稳步扩大、供需基本平衡、商品房销售持续走旺、商品房空置率大幅下降、房价涨幅明显 2005年市场特征 上半年商品房供给大规模放量，房地产市场竞争激烈；政府加大经济适用房力度建设，经济适用房大规模放量；市场总体处于供求基本平衡或供略小于求的状态，商品房价格涨幅回归。下半年受“国八”等政策组合拳影响，消费者变得较为理性，持币观望。 2006年市场特征 2006年市场恢复良好的发展态势，项目处于尾盘销售阶段，立面呈现，销售速度得以提升。 项目户型定位与实际情况对比表 房等。 会所内配套设施设置既要从经营角度与后期维护角度考虑，又要从为业主服务角度考虑。 **〗的营项目总体评价 项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新了区域娱乐行业霸主地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量经验，更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。主要施工进度计划与完成情况对比表（B区） 土建工程经验 综合管理 项目发展总体进度计划的管理。项目发展总体进度计划是项目发展的“纲”，编制总体计划一定要结合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。 与公司各部门的协调。按照计划制定。同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，避免过程中跟踪不够，待提交成果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程发展过程中项目管理模式经历了前期的地盘经理制和