成都保利中心高端城精市综合体项目营销方案.ppt

保利中心2010全年营销方案;目录;PART1:成都市场;09年成都主城区：供应、成交双双强势上扬;2009年市场存量概况;2009年环线供应对比;2010年年初周成交趋势;宏观市场总结;宏观市场对本项目的启示;;PART2:区域市场及竞品分析;09年成都二环区域内住宅供不应求;区域内可比楼盘选择;重点项目;2009年区域可比楼盘销售表现;成都A区09年市场表现;华宇蓉国府;2010年潜在可比楼盘概况;朗御;区域可比楼盘2010年供应量预估;区域市场小结;;PART3:项目解读;项目核心价值解构;;地铁：地铁1号线，地铁3号线双地铁;;老核心都市区;在全国：连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名 保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。;品牌价值爆发点;产品价值保利中心经济指标;;;项目的四至边界;S优势;产品价值解读;产品价值解读;住宅： 选取了保利中心周边，棕南片区6个二手住宅楼盘，观察其08年底以来的租金变化情况。 可以看出这6个二手项目平均租金增长到436元/㎡/年，每平米年增长率达9.6%。升值潜力巨大。;稀缺 加速升值;四大价值爆发点总结;;PART4:客户分析;保利中心项目属性推导目标客户群体;写字楼客户定义;客户定义Loft定义;客户定义Loft目标客户细分（商务）;客户定义住宅市场定位;客户特征： 青年之家及小太阳家庭为主，年龄集中在30-40岁之间 客群来源： 1、城南（紫荆、玉林、棕南）地域客户为主、部分城区其他区域的换房需求客户； 2、周边IT、金融业高收入人群、高管等；高校和大型医疗单位生活圈。 3、人南沿线国有企事业单位和政府公务员； 4、区域良好发展前景带来的投资客 5、二级城市的客户； 6、投资客 置业关注点： 对区域的认可度较高，看重发展潜力 要求项目的地段要接近城市核心及上班地点 房屋是其社会标签，时尚感、身份感、稀缺感;客户定义 客户总体特点;PART5：项目营销定位;营销定位推导逻辑;推导关键词提炼A：;板块文化属性： 棕南作为最早的富人区，在10年前独??风骚，随着新版块的崛起，焦点已经转移。目前的棕南的特性认知上存在模糊性。 成都在迈向国际化大都会的道路上不断升级。各个板块也在不断升级过程中。放眼成都，休闲气质有余，国际品格潮流不足。 一个“国际的、风格显著而时尚丰富的”保利中心的呈现，必将带动区域价值的提升，同时必将使城市潮流中心向棕南的回归。;结合项目解读部分所分析之结论，项目为住宅、LOFT，写字楼、商业组成的城市综合体，且处于城市核心区美领馆区域，通过产品间互动，聚合为无限延伸的全新的生活模式。 市场定位关键词提炼 ：都会 国际 新潮;结合客户之结论，保利的中心的目标客户很“务实”、 “时尚” ，他们依赖、享受都市生活。因此他们是向往丰富的都市生活，走在时尚的前沿，都市人类，成熟的中产阶级。 ;;PART6:销售策略及执行;定价思路;住宅产品;　　综上，保利中心住宅产品，均价约为13500元/平米。;市场比较法——LOFT推导;　　保利中心LOFT产品实得单价为8405元/平米，按175%得房率计算，均价约为14000元/平米。;总体策略;具体推货策略;年底视实际情况加推东区LOFT 1号楼;3梯5户【185套】;具体推货安排;一期二批次：6月24日图示蓝色部分;一期三批次：9月25日图示蓝色部分;二期一批次：12月底图示蓝色部分;;现场销售组织;现场销售组织;客户满意度考核 目的：提高项目客户服务满意度，并成为公司满意度标杆项目。 措施： 从客户角度出发，设计客户现场接待讲解流程； 优化现场签约流程同时增加现场主管沟通环节； 细化来访客户及成交客户的回访工作； 针对客户服务满意度调查内容明确奖惩制度 物业服务类考核方案 ;;;体验式情景样板房;物业开车门迎宾，专职管理员代客泊车。 进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点。 销售大厅无线网络覆盖。 定时小提琴/钢琴表演。 摆放时尚杂志、报刊。;《概念楼书+产品使用说明书》 从项目整体、产品设计两个角度进行宣传。;PART7：推广策略及执行;;线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类 强化区域价值贯穿始终。 产品的自用性和投资性双线诉求。 精准的客户营销和活动营销。;1、线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类。 针对本案作为城市综合体的特性。务必先将本案的基本统一属性对外宣传诉求。树立起牢牢的整体产品价值。此价值将围绕“国际、都会、时尚和综合”的关键词展开。并结合区域特性。临近各产品销售期之前根据不同产品的特性集中诉求。以期更为精准的圈定客群。