星彦地产深圳桂强芳精发展战略和营销报告.ppt

发展战略和营销报告;　　报告虽然已经完成并交给贵司，但是我们对本项目的思考一刻都没有停止，出于责任感和对本项目的兴趣，在经过几轮正式和私下的讨论后，我们对本项目的价值有了更深入的挖掘，对项目开发目标形成了新的判断，产品定位方向和定价也作出较大的修正，最终完成了本次汇报的这一方案。 ;项目价值和思维路径;案例一：趣园;案例二：御林;　　是什么使它们最终实现了比周边楼盘 高出70％－150％的均价呢？市场又凭什 么认可了这样的高价？;回顾一下趣园的定位过程，可以为本项目提供一些有益的启示;项目价值目标;　　　经过几个回合的探讨，星彦公司认为，本项目的目标不应仅限于顺利实现100％销售，也不在于凭借天然优势比区域同档次楼盘每平米多卖几百元。 　　　它的目标应该在于，充分利用各方面条件把价格发挥到极致。　　　;园博园板块具备了发展高档住宅的条件;价　格;在初步厘定了这样的价格后，紧接着面对一个问题：;世界之窗;根据单价和总价水平，这个档次物业的消费群体有：;他们关注物业的哪些因素？;如何吸引他们？;怎样到达他们？;项目解析;;项目位于福田区。深南大道北，侨城东路东，紫竹三路尽头处。西临华侨城，东接香密湖。;香蜜湖片区;北：塘朗山、园博园、北环大道;本项目处于园博园 三面环绕之下，地 理位置得天独厚、 景观优势非常明显。;规划指标;户型;户型方正，布局紧凑 有大面积阳台既可观景，又可实际利用 北侧、西侧、东侧视野均有不同程度阻隔 卧室的尺度不够舒适;客厅、主卧的尺度非常舒适 南侧视野受到一些影响 西侧、北侧视野开阔 主卧无单独卫生间配备略显不足;南北通透、宽敞透亮 视野开阔无阻隔，是项目中景观优势发挥最充分的单位 大面宽，动静、干湿分区 双阳台设计，配工人房 朝向正南、私密性好 建筑尺度开扬，舒适性强;本项目核心优势：与园博园零距离，三面景观环绕。 本项目处于有绝佳的多重景观资源区域（园博园、深圳湾、安托山、华侨城和香密湖的城市景观）。 项目远离城市主干路，私密性强，居住安静纯粹。 户户有景，均好性强。 大面积凸窗、露台、入户花园，在新政限制下，户型已形成优势。 项目规模小，缺乏大社区感的同时也更显精致、稀缺。 项目本身配套和周边配套均比较匮乏，交通也不是很便捷，客户群体主要为有车一族。 ;SWOT分析;减小劣势，避免威胁;项目发展战略;项目发展战略;这样的销售目标和价位，使我们必须重新思考项目的产品功能和定位;集休闲、社交、商务及居家;深入挖掘项目核心价值 多方延展项目产品的客户价值 建立产品价值体系 打造产品核心竞争力;项目核心价值梳理;产品客户价值延展;管家服务;服务可以带来增值 但服务增值并不意味着需要更多的投入 换一种思维，一切围绕客户的实际需求和隐性需求，服务的价值则会凸现 私密、尊贵、个性;通过项目核心价值的深挖和产品客户价值的延展， 围绕产品的价值体系逐渐清晰起来。;游客分析;波托菲诺国际公寓;营销体系;包装体系;项目体量小，片区今年没有已动工的新项目，类似定位的产品也很少，因此什么时候推出对市场供求的影响不大，对项目最终实现价格也左右甚微。 本项目入市时间主要由工程进度因素和市场启动程度决定。 关注相邻片区中端、中高端住宅产品的推售动态和形象定位。 更重要的是楼盘形象建立和传播，可以考虑在六月份开始以网络和报纸软文的形式为项目蓄势、储客。;包装的目的在于使客户对项目品质形象感获得更外在直观的体验，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。 ;营销通路包装;营销通路包装;营销通路包装;营销通路包装;楼体包装;公共空间精装修 增强品质感;样板房包装;商务空间，情趣生活;艺术三房，品位人生;阔绰四房，尊享人生;复式绝顶，悠闲人生;注意视觉效果营造 注重景观昭示性;外观建议;通过多层次、多渠道，多手法的推广体系，有效到达潜在客户群体，使其对项目产生较高的认同度，促使产生购买欲望。 ;软文推广;广告推广;网络推广;活动推广;本项目的炒作把握先片区、次园博园、后项目的次序。 利用活动配合媒体对项目进行炒作宣传，使目标群体逐步发现、认同本项目的价值。;宣传炒作;销售体系在于有效整合各种资源，制定切实有效的策略和措施，使销售的力量最大化。;定向营销;二、三级联动;独特销售渠道;　　园博园最初的门票是50元/人.次，如今，办一张年卡只需100元。而且，据说不久后将和其它的市政公园一样免费开放。建议与园博园管理处协商，能否在此处开一个门，只供社区住户出入。;案名建议;建议选择：; 2个月 1个月 3个月 2006.6 2006.8 2006.9