地产销售报告.pptVIP

3、销售节奏 三、价格分析 价值提升策略（精准定价与持续溢价） ————过程专业化 开盘前：为拔高客户心理预期，建立高档住宅形象，在入市前统一口径并刻意 提升形象及报价。 开盘日：保证开盘胜局和合理控制风险，开盘实际地狱之前引出的报价，以促 进市场惊喜，吸引最大范围的客户入市； 强销期：针对稀缺性房源相对应提价，以稀缺房号树立较高的价格标杆，以此 带动其他难点房号的消化。 后续期：价格调控采用多频次低幅度的开价方式，人为制造项目长期性持续性 升值的市场利好，以赢得市场的信心和口碑，确保项目的持续销售和 获取额外利润。 尾盘期：不断提高整体均价，有利于促进销售； 具体根据开盘实际具体执行 3、销售节奏 三、价格分析 四、营销建议 谢谢聆听！！ 1P * * 1P 1P * * 1P a)较同地位的乡镇比较，房产起步发展较慢。 树立大盘形象，城市新生活倡导者与引领着 海虞与梅里、辛庄等同地位乡镇比较，属于一个房产开发洼地，发展空间也机遇很大。 b)品牌带动 中泰在海虞开发过奥特莱斯商业项目具有一定品牌的带动作用。 c)产品取胜 产品定位为区位板块，现代新中式高端产品，引领倡导新生活。 二、项目SWOT分析 3、 机会点（O） 海虞近两年来政府主导开发的农村住宅置换商品房上市量较大，大大削弱客户量。 海虞市场房产市场发展缓慢，价格短期内提升很大有一定难度。 宏观调控以来，整体市场受到了一定影响，销售产生了一定波动，速度变缓，整体上观望情绪浓厚。 中央政府和地方政府在政策上关系微妙，政策的变数较大不易把握。 4、 威胁（T） 二、项目SWOT分析 第四章 方案细析 规划结构：规划结构、空间布局是否有逻辑？主轴、人、车动线是否清晰？ 资源的利用：建筑排布中是否充分利用中央景观带、布局是否考虑价值的均衡？ 节奏的安排：产品的排布及组团划分是否考虑各个产品开发的组合型，多样性？ 营销展示的安排：能否营造良好的启动展示区？向消费者充分传递本项目价值？ 项目在规划设计中必须重点考虑（不限于此）的几个问题 ◎方案一 优势 景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示； 具备合理人、车、行、人行体系，出入口布置合理。 产品丰富：高层、小高层、洋房 不足 90平米高层户型太多，不符合小区产品定位 100、110、120户型分配太平均，不利于拉开客户； 花园洋房户型应该增加部分大户型，与小高层130平米户型重叠。 一、方案解析 1、4个方案解析 ◎ 方案一优势不足比较 一、方案解析 1、4个方案解析 ◎方案二 优势比较 优势 景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示； 具备合理人车行、人行体系，出入口布置合理。 中户型比较适中，适合小区定位，紧贴消费群 高层与洋房产品区分明显，容易界定层次 不足 90平米高层户型太多，不符合小区产品定位 花园洋房户型应该增加部分大户型，与小高层130平米户型重叠。 花园洋房景观不突出 一、方案解析 1、4个方案解析 ◎方案三 比较 优势 景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示； 具备合理大大车行、人行体系，出入口布置合理。 中户型比较适中，适合小区定位，紧贴消费群 高层与洋房产品区分明显，容易界定层次 不足 产品户型结构，过于平均集中， 90-120都115套左右，且作为乡镇产品，高层太高，不利于客户接受 产品线差别太大，从30层高层，到到2，3层联体，高低层次落差太大，对于高品质联体就略显品质低 一、方案解析 1、4个方案解析 ◎方案四 比较 优势 景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示； 中户型比较适中，适合小区定位，紧贴消费群 不足 产品户型结构，过于平均集中， 90-120平米集中，且作为乡镇产品，高层太高，不利于客户接受 产品线差别太大，从24层高层，到到6层洋房，高低层次落差太大，对于高品质联体就略显品质低 洋房规划太平均，没有错落感 一、方案解析 1、4个方案解析 开发策略： 快速开发 快速进入市场 --后续供应量大，农村住宅置换商品房，项目更应快速进入市场 首期规模适当控制，快速占领市场，为后续开盘占领营销制高点 --把握相对市场空间，形成一定规模效应 --快速入市，建立品牌认知 --以产品，规模引起市场关注 每期有亮点，保持各期楼盘销售均衡和价格的稳步增长 首期景观先行，做体验型样板区，再有一定展示后进入市场销售 2、开发建议 开发分期： 规划住宅建筑面积82730平方米，分两期开发。销售周期1.5年 根据项目整体定位，正对消费能力40-60万中高端客户群，以110三房需求为主力户型。 结合项目整体发