滨州市恒泰广场项目精定位及营销建议报告.ppt

第一部分 面临大势 区域属性和项目属性的界定，可以以此来明确项目定位方向和方法 项目界定：位于三级城市成熟核心区的小型综合房地产项目 全国三级城市 成熟核心地区 小型综合房地产项目 本项目所在核心商圈商业综合分析 商业规模：核心商圈经营规模约30万平方米（包括新商业的新悦国际、王府井等）； 商业梯度：目前滨城区商业按档次主要分为三个梯度—— 第一梯度是城市的中心商业区，以银座和百货大楼为代表，属于滨州的主要商圈 第二梯度主要为城市亚中心区专业市场如电子、食品零售批发、装饰建材、餐饮、娱乐等； 第三梯度为城区没有核心业态统领而相对零散的店面，多数以居民区商业形式存在。 商业产品分析：产品设计基本停留在传统“消费=购物”， 而“消费=购物+休闲+娱乐”的新型商业产品设计随着国贸新天地、新悦国际等新兴商业体开始出现； 商业产品租售：以售为主。小面积商铺受到市场青睐，大面积商铺则销售困难，销售周期长；楼层越低，销售情况越好，一层临街商铺受追捧。 经营模式： 主力店进驻，整体经营（银座、百货大楼），对小商家根据经营的不同品牌、不同产品，确定扣点范围，服装类扣点约18-25个，化妆品扣点在25-30个； 出售后返租，整体经营，出售情况均较好，价格约在1-5万元/平方米，返租率均为8%，购买者多为投资者，但招商情况一般，一般出售后一年内招商率能达到80%左右； 商业档次：