长沙市宁乡县冠源·精爱琴湾二期推盘策略.pptVIP

目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货 供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大 单项目年最大去化量为6.4万平米,大多项目年去化都在3万平米以下 价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力 2012年,全年价格稳定徘徊 宁乡楼市进入了战国时期，全面开发，价格之战、品质之战、规模之战 新政下，开发商谨慎入市，主推120㎡中小户型 140㎡以上产品，市场需求相对较少 90-120平米供销比最小，去化速度快，库存压力小 五街国际：地段+产品设计+高频率的促销策略 中源凝香华都：地段+产品综合品质+实景体验 兆基君城：体验+形象包装+总平规划 金色夏威夷：体验+户型设计 项目认知：沩水西 45万平 西班牙风情大盘 项目现状：实景体验，市场口碑好，已有一定的群众基础，但沉寂太久 二期产品认知：市场主流产品，平面设计相对创新，130平米以上产品占比大，去化速度有压力 一期红动宁乡的成功点:封锁式的广告投放 合适的价格策略 合适的入市时机 一,在全城范围内高密度的布置交通路牌,主干道,主要节点投放户外,形成全城封锁; 二,选择6月入市,第一11年为宁乡楼市的上行期,期间无大盘声音 三,在南国水乡高价开盘销售不利后,爱琴湾选择了合适的入市价格 失败点:推广与大户产品不搭 非市场主流户型比重大,形象高度不够,未能吸引足够的高端客户群 “醉美不过爱琴湾”的小资情调与大户型目标客户群的心理不符 竞争分析——在城市和资源价值较为均衡的大盘将成为本项目的竞争对手 大盘项目中,惟有本项目与星河绿洲项目为最直接的肉搏竞争 如何强化项目的城市价值(5分钟商业中心) 在与行政中心的竞争中,因其为城市目前的主导发展方向,项目相对较弱 宁乡代表项目的核心竞争力矩阵 战略的选择 推广主题方向选择：豪+实的结合 推广主题： 江岸豪门，奢华永恒 沩江岸上的传世豪门 江岸华宅 峰境人生 世界级的江湾豪门 价格占位：低开稳步上涨，以抢夺市场，一期开盘均价：3500-3600，二期实现均价：3700-3800 二期销售计划 7月？日开盘、根据目前市场状况，二期预计分两批； 一批：8#、9#、10#、11#；共344套。 开盘当日销售260套,实现9月份二期一批清盘. 二批：12#、13#;共168套. 10月1日加推,实现年底二期全面清盘. 蓄客策略 1000元抵10000元,从购卡之日起，至项目二期开盘，每天直减一 百元，认筹即奖价值100元/套的礼品 蓄卡形式:办理VIP卡 尽量做第一，坚决不做第三 2012年，3月15日星河绿洲开盘取得139套的销售业绩 2012年，兆基上半年6月开盘，取得260套的销售业绩 2012年，12月格林春天开盘取得150套的业绩，夏威夷一周后新开， 取得160套的销售业绩，而罗马假日元月开盘，开盘仅销30余套。 爱琴湾：？时开盘？ 6月底或7月初 压力 1.巨大的库存货量 2.南城低价截流 3.购房客户主动选择行政板块 4.玉潭板块户型设计上的优势分流 5.滨江板块恶性竞争 6.新国五条出台，仍将打压投资与改善型需求 7.非城市热点发展区域，区域客户分流严重 8.产品表现同质化，客户难以分辨好坏 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 机会 1.市场稳定 2.项目品质逐渐得到一定的认同 3.业主逐渐入住,利于口碑营销 4.拥有一线江景产品作价格标杆 5.登记3000多批来访客户以及600多批业主 6.市场已成为寡头之间的竞争 7.项目口碑好 8.二期产品为市场主流产品,客户群相对稳定 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、核心问题界定 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客 户 年龄集中在30岁以上区域分布集中在市区 多次置业为主、改善置业为主 泛公务员、私营业主、企业中高层 认同项目园林、地段 人情网络广 市 场 市场回稳定、大盘竞争 口碑好的项目，价格高