08年合肥市紫蓬新城项目市场策划方案.pdfVIP

肥西“紫蓬新城”项目 （暂定） 市场策划方案 合肥国安房地产开发有限公司 二00 八年二月 目 录 一、结 论………………………………….…2 二、项目概况…………………………….… 3 三、市场研究…………………………………. 4 四、项目SWOT 分析……………………….. 9 五、竞争对手分析……………………………13 六、项目市场定位……………………………14 七、项目指导思想……………………………17 八、项目产品定位…………….…………..….20 九、整体营销定位………….………………...23 附 议： 《项目合作方式探讨》 结 论 ◆ 项目所在地房地产市场显在的需求有三大类：一是旅 游接待型需求；二是周边科教基地教职工、高校学生、街道 市镇居民“城市生活”需求，包括日常居住与日常消费；三 是周边区域内进城务工的“灰领”阶层的“城镇化”需求。 所在地房地产市场潜在的需求有追求环境偏好，有闲阶层的 第二居所。 ◆ 项目所在地房地产供应与需求不对等，但支撑房地产 有效需求的产业基础薄弱，需求容量不大，各种需求需要整 合满足； ◆ 房地产市场还没有走向产品竞争趋势，更偏向抢先满 足需求的特征。 ◆ 项目开发建设的利好因素比较客观，入市早，竞争机 会较大，产品可发挥空间很多，对项目开发起到积极推动的 作用； ◆ 项目的劣势与威胁相对可控，可以通过项目运作适当 化解，以适合的产品与服务引领需求、满足需求。 ◆ 项目开发的总体指导思想或者说主题概念—— Micro-Hopsca “紫蓬新城——新兴城镇商业综合体” 一、项目概况 1. 项目地址 “紫蓬新城”项目位于合肥市肥西县紫蓬山国家森林公 园北、紫蓬镇政府对面。项目所在地紫蓬镇距合肥市约 25 分钟车程，距肥西县城约 15 分钟车程，目前为合肥西南端 新兴市镇，周边环境资源丰富，旅游、科教等绿色产业已具 雏型。项目用地66627.5 ㎡，近100 亩。 2.项目四至 该项目地块近似长方形，东沿森林大道边长约160 米； 北沿原上小路边，正对紫蓬镇政府，长约400 米，两条主路 交叉形成夹角，可以引入公共活动空间，形成街道眼；项目 西线长约170 米，南线长约340 米，可眺望紫蓬山公园。 3.项目现状 项目地块现已做了简易围合。地块呈东北高，西南低， 落差约有2 米，地形相对平坦，同时可以结合地势规划适宜 的物业类型。 4.项目规划 项目地块退北原上小路红线约 32 米，退东森林大道红 线约18 米，基地面积66623.11 ㎡。项目具体规划未出。 二、市场研究 1. 合肥市2007 年房地产市场状况 2007 年年度新建商品住宅均价为3489 元/㎡， 2007 年年度新建商品住宅均价为3489 元/㎡， 比去年上涨6.73 ％ 比去年上涨6.73 ％ 以上数据来源：合肥家园网（官方网） 从2002～2007 年的年度均价走势来看，虽然从2007 年 6 月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上 扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007 年与2006 年相 比，上涨幅度为6.73 ％，全年均价达到3489 元/㎡。造成合 肥市新建商品住宅价格上涨的原因主要有： 1. 一线城市及合肥周边城市的拉动作用； 2. 随着下半年成交量的不断放大，供求关系相对紧张的局 面将会持续一段时间； 3. 合肥市面貌、经济水平的不断提高，是合肥市房价整体 上涨的根本原因。 以上