08年曲靖市金城佳园D区住宅营销策划案.pdfVIP

金城佳园·D 区住宅营销策划案 前言 1、群英公司已进入曲靖市场多年，储备了大量的客户资源和开发商资源，可 以充分的整合资源，在金城佳园项目得到充分的利用； 2、推动商业需要大量的时间启动、推广。建议先启动住宅部分的销售，从而 提升项目品牌，住宅热销带动项目商业部分的顺利启动，更好的为后期商业销 售打下良好的基础； 3、住宅部分进入市场热销，使项目更快的提高认知度，给后期商业树立了良 好的口碑； 4、通过D 区住宅的热销带动前期尾盘销售，使一期顺利的清盘。 一、市场分析 ◆ 宏观环境 1. 项目拥有约20 万常住居民方的繁华区域，具有一定的片区优势。 2. 项目内部良好的绿化景观与完善的商业配套，为项目的最终消费者提供了良好的商业购 物环境。 3. 项目周边拥有多个共建配套休闲区，南城门广场、廖廓山森林公园、河滨公园、珠江源 广场、麒麟公园等。 4. 开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发运营，其商业品牌保证了项目的有效运 作。 5. 曲靖地区整体良好的房地产市场走势，保证了项目良好的升值前景。 6. 项目所在位置的整体经济发展存在着一个巨大的空间。 7. 政府对城区建设的未来规划，使得项目所在区域拥有巨大的升值潜力。 8. 周边的生活配套，为本项目提供了大量的人气保证。 9. 市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。 10. 6 条交通线路汇聚，快速通达城市东西南北，为项目的有效辐射提供良好的外部交通条 件。 ◆ 外部威胁 1. 区域内的楼盘中天国际成为我项目直接竞争对手。 2. 招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。 3. 已经存在的成熟商业市场使项目的成功运营具有较大的市场竞争性。 4. 周边其他商业项目吸引了本项目的部分投资者。 5. 商业项目投资的风险性使得很多投资者望而却步。 经过对市场进行客观的分析，我们可以看出市场的核心价值是 ◆ 本项目产品规划具有市场前瞻性，内部商业配套齐全。 ◆ 产品定位符合市场发展趋势与消费者要求。 ◆ 项目所在区域强有力的政府规划与政府政策的扶持，使项目具有无限的升值潜力。 ◆ 开发商资源的优势为产品的市场去化奠定了有利的基础。 ◆ 开发商的品牌效应为产品的市场去化提供了有利的条件。 二、销售目标 1、住宅总体销售目标： A、总销售面积： 小高层：18812.2平方米 注：以上数据来自项目楼属之住宅户型资料统计。 B、预计整体均价： 小高层：2850 元/平方米 注：以上数据为初步方案，最终结论在核实成本及预计利润，双方深入研究后得出。 C、总销售额： 总销售额：约5361.4 万元。 注：以上数据是由A、B 两项得出，最终结论有待定案。 D、总销售时限： 2008 年6 月—2008 年 12 月 完成总销售额（85%）。 注：以上时限以初定2008 年7 月公开发售为起始时间； 最终时间期限根据甲方取得预售证及我司进场时间确定。 三、客户分析 1、目标顾客 类 别 客源特征 客 源 对现居住物业感到老旧，有换房需 换房客 事业单位职工、周边老旧小区 求 客带客 老业主介绍购买 老业主 年轻人 家庭结构发生变化 市区、事业单位、白领 有闲钱、对投资题材十分敏感；对 投资客 曲靖、宣威、马龙等 产品升值空间有自己一定的预期； 2、客户定位 户型面积档 年龄段 家庭月收入 客户家庭描述 客源 已婚家庭； 行业良好的事业单位员 100