08年深圳湖滨假日YOHO营销推广方案.pdfVIP

湖滨假日·YOHO 营销推广方案 深圳道一地产顾问有限公司 2008 年06 月23 日 第二部分：项目营销执行 一. 项目入市时机 1. 入市前需准备的条件 A. C 地块宣传物料（折页）准备到位 B. C 地块工地围墙包装完成 C. 户型模型准备到位 D. 考虑项目整体推售节奏及工程进度，项目自入市推广至开盘发售，集中推广是时间不宜超过2 个月 2. 入市时机选择 考虑到项目工程进度上，以及天气情况，6、7、8 月天气较为炎热，不利于项目开盘热销，因此，建议项目在 9 月初开盘，初步拟定2008 年9 月06 日（六）开盘。 考虑到项目营销推广的持续性（目前项目媒体推广已经开始的广开始），在尽可能降低营销推广费用的基础上， 建议6、7、8 月份选择推广成本相对较低、推广周期长的媒体方式，进行项目开盘前造势、预热。 3. 项目入市切入点 A. 以鲜明的主题定位，清晰的市场高品质形象为切入点。 湖滨区·投资型酒店式商务公寓 B. 以蠡湖湖畔优美的、自然的居住环境为切入点 30 万元起，在蠡湖安个家吧！ C. 湖滨路旅游休闲商业街的优美的景观和完善的商业配套 “湖滨假日”风情商业街上盖酒店式公寓 风情街上的YOHO 工作家 D. 投资升值为补充切入点 6500 元/平米起，宜商宜住，抢占滨湖投资升值宝地。 二. 推售策略 采用分层推售的方法。根据市场情况，确定销售节奏，并对可售房源进行销控，分层推出。每个销售阶段产品合 理搭配，保持热卖的持续性和供给的稀缺性。销控是灵活的，应根据时间进程、市场变化、客户需求等诸多因素 随时调整，以达到销售成功为目的。 1. 较差位置的小户型在价低时消化，总体原则为“由下往上推”，即先推较低楼层产品，后期推出高楼层产品， 但需保证推出的每一批都有好位置的小户型销售，每一次推盘都能形成抢铺热潮 2. 考虑到项目本身为商业性质用地，在销售对居住类产品与办公类产品不做严格区分，即居住类产品与办公类产 品同时推售，同时积累客户。 3. 预留空间，适当的时候进行调价，制造涨价、升值的热销气氛。 三. 重要时间节点规划 1. 2008 年06 月1 日―――――――项目前期形象广告出街 2. 2008 年08 月02 日（六）――――项目产品说明会 3. 2008 年08 月09 日（六）――――项目首批房源VIP 认筹开始 4. 2008 年09 月06 日（日）――――项目首批房源解筹（开盘），公开发售 5. 2008 年10 月中旬――――――― 项目第二批房源认筹 6. 2008 年11 月中旬――――――项目第二批房源解筹 四. 销售阶段性划分 销售工作采取分期推盘的策略，客户积累与工程进度紧密结合，部署推盘节奏、销售策略等工作，分阶段完成既 定的销售任务，最终达到理想的销售业绩。项目整体销售阶段分两期推售，2008 年上半年与下半年各推售一期，各个 阶段细分为导入期、一期开盘强销期、二期蓄客期、二期开盘强销期、扫尾期五个阶段。第一期作为启动期，计划 9 月初推售；二期计划于11 月份正式销售。 根据以上划分的销售阶段，制定各阶段营销目标。 1. 项目形象导入期 此阶段通过大力度推广组合集中投放，前期树立项目形象，引起目标客群兴趣与期待，积累大量有效客户， 为开盘做准备。 A. 持续时间段 2008 年6 月1 日－2008 年08 月01 日 B. 推广主题 湖滨街·投资型酒店式商务公寓 世界的湖滨，我的YOHO C. 核心营销策略 概念营销、感性媒体诉求为主线，树立项目市场形象 D. 主要工作内容 项目产品说明会筹备 项目价格初步定位 E. 媒体通路 形象导入期媒体推广目的，以提高项目知名度和树立市场形象为主，因此在媒体通路选择上，前阶段应 选择覆盖面广、收视人群多、成本低、持续时间长的媒体；后期为配合项目认筹活动，适当选择报纸等实效 性强的媒体形式。因此，建议选择以下媒体： 无锡移动电视：持续6 个月以上 网络广告：热点楼盘公布，新闻