06年综合体项目整体策划报告.pdfVIP

******整体策划报告（2006 年） 第一部分 项目整盘企划营销策略 项目整盘思路图 基本思路的主线 项目目前的销售状况 思路的出发点 综合体的建筑形态 市场反馈情况 项目正处在强大的升值空间 本项目有别于竞盘的优势 每种产品都依托于项目整体 繁华、高效、便捷之地 整盘形象不清晰、市场模糊 树立项目整盘形象 各产品单独优势不明显 首先要解决的问题 配套整合优势未充分体现 如何树立项目整盘形象 提出整盘概念 品牌推广 提炼 新奇卖点 推出产品 确定策略后，我们如 分解营销 何操作 产品分解 价格分解 客群分解 媒体分解 人员分解 投 自 长 短 舆 住 写 直 住 公 写 资 用 效 效 论 宅 字 销 宅 寓 字 媒 媒 媒 销 楼 团 楼 体 体 体 售 销 队 售 思路的具体阐述 一、 **项目整体现状、存在的缺陷 1、目前项目面临的状况  项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑 产品的优势、发展趋势及升值潜力；  由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些 弱势；  区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击；  就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目； 2、市场对本项目的反馈情况  市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰；  项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态 的优势所在；  对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力；  去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素 来说略显偏高； 二、 项目整合分析的切入点 1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的