2010年黄冈君城紫金城项目分析定位.ppt

* * * * 案例分析 餐饮 零售/服务 娱乐休闲娱乐 8家主力店，其中多为中西特色餐，川菜、湖南菜、民族特色美食、西式简餐 医疗、摄影，花卉等社区配套店面 主要为酒吧、茶馆等娱乐休闲业态 36％ 36％ 28％ 1.1万 1.1万 0.8万平米 CentaPro * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 万科风情街商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=36％：36％：28％ 业态重要影响因素 本项目业态定位 本项目商圈业态现包括大卖场、超市、专业店、专卖店等，项目近距离内现有2大商业中心，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了百货以外，应是本项目业态可选择的构成内容； 按项目所处的地理位置，东门路是黄州区主要的城市干道，位于老城区核心，本项目可形成人群驻足的休闲街区；因此建议为以休闲娱乐、购物消费 、特色餐饮等特色商业街区； 根据市场客户需求，应以大型集中商业体辅以商业街为主、兼顾满足品牌商家与自营需要的业态； 通过对沃尔玛、易初莲花、中百仓储等商家之选址条件的评估，本项目具有引进大超市、仓储商店、购物中心的可能。 1 2 3 4 吻合本项目现行业态规划 综合性特色商业街，以大型生活类超市为中心，主要包括餐饮连锁店、品牌专卖店、专业店、生活便利店等，并可以考虑设置小型特色时尚业态集中区（相对独立，差异化经营）。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 CentaPro 业态组合建议 1F -1F 3F 2F 集中商业区域 小商铺区域（现状） 主力店 大型超市/品牌快餐 大型超市/品牌快餐 特色小食/潮流服饰/时尚首饰/儿童服装玩具/动漫产品 都会风情品牌馆 少女装/淑女装/内衣 高档化妆品/手表/手机 高档 品牌女装、女鞋 高档男装品牌/皮具/配饰 新潮流行馆 在现定位基础上建议增加部分 茶叶店/药店/零食糖果店 影音图书/美容SPA 小型餐饮店/工艺品 家庭时尚日用品/手机饰品 电玩城 时尚休闲 馆 特色小商铺 大型超市 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 CentaPro CentaPro * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 第二节 项目定位 2.7 项目经营模式建议 一般商业经营物业管理模式 国内商业街区、大型商业设施的经营管理模式比较 适合本项目物业管理模式 需要和政府沟通的事宜 一般商业设施经营管理模式与参与主体 业主及业主联合会 物业管理公司 经营管理公司 商家经营者 政府管理部门 商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者 产权所有者，或是租赁者 公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理 大型商业设施管理，非归口公共设施的管理 招商，推广、营销，统一经营管理 CentaPro * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 商业物业管理角度：专业公司管理是比较理想的模式 管理主体 政府主导管理 专业公司管理 特点 管理费用低，行政手段 管理费用高，经济手段 盈利状况 一般需政府补贴，才能保持商业持续经营 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理特点 设备维护缺乏计划性，事故驱动型 定期维护设备，预防性维护与维修 成本控制 成本控制无序，造成较大的浪费 有效的成本控制，保持合理的利润空间 商家 关注管理费用 对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感 看重商业经营的利益 希望优质的物业管理 可以承受较高的管理费用 对商业的影响 物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大 营造优质的商业经营环境 提升商业价值 案例 内地大部分商业街管理模式 香港模式 CentaPro * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 一般商业设施经营管理模式与参与主体 类型 所有权经营权统一 经营权局部统一 所有权分散，经营权分散 产权属性 产权单一 产权分散 产权分散 经营属性 所有权与经营权统一 所有权与经营权局部分离 统一经营 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点 只租不卖，或自行经营 租售混合或全部销售 全部销售 开发商要求 很强的商业经营管理能力 不要求 聘请专业经营管理公司 不要求 一般移交政府托管 开发商职责 负责商业经营与物业管理 协助火聘请专业公司管理工作 商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 开发商利润点 商业经营利润 商铺销售收益 商业经营收益分成 商铺销售收益 资金回收特点 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 快速回收部分投资 快速回收全部投资 适用范围 大型百货、购物中心 购物中心、主题街区 临街铺面 所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式 从本项目所有权主体：商铺全部销售，局部进行统一经营，后期的管理移交管理公司 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 CentaPro 一般