2008年漳州招商·花园城策略报告.ppt

招商·花园城 策略报告 目 录 一、区域市场现状及其趋势判断 二、市场竞争楼盘 市场现状及趋势判断 厦门市岛内外商品住宅供应量 厦门商品住宅销售价格趋势 从2000年起，厦门商品住宅价格呈稳步上升的趋势，2007年厦门的商品房销 售价格为9595元/ ㎡ ，其中住宅价格为9542元/㎡。相对于2006年，成交量下降 18％，价格上升了40％。 厦门各区商品住宅价格分布 据上表可知，岛内住宅价格为13782元/平方，远高于岛外各区。价格由高到低的次序为：思明－湖里－海沧－集美－翔安－同安。开发区房产价格与同安接近都大约在5000元/平米。 2007至08年4月住宅成交量走势 住宅供应及成交量对比 客户特征 厦门对省内其他区域及外省置业者有强劲吸引力，近年来外地购房占总需求量 的比重均保持在50%左右，房地产市场属外向型市场。 因此开发区的主要客户因走出厦门区域。 土地拍卖情况 土地拍卖情况 漳州开工面积的不断加大，出现了供应量大增的情况： 08年上半年的供应量比去年同期增长了26%。 漳州市各区房地产在售项目以及销售均价比较 ◆ 漳州区域在售项目数量：市区为榜首；龙海市居第二；开发区最少（在售仅8个）。 ◆ 漳州区域在售项目销售均价：开发区为最高，龙海居第二，市区均价远远低于这两个区域。 开发区价格较高，成交量却低于其他两个区域： 开发区客户主要源于厦门，新政的影响促使投资客大量流失，销售业绩极具缩水； 房地产市场 总结 ◆ 开发区价格处于漳州区域的最高端，但市场较为低迷； ◆ 漳州市场由于城市经济的影响，消费能力较低； ◆ 漳州县区往市区移民的趋向越来越明显，对教育的重视度越来越高； ◆ 开发区现住人口仅为3万左右（含流动人口），本地营销无法满足销售需求，需增加异地营销成本； ◆ 针对漳州市场而言，本区域房价较高，存在一定抗性； ◆ 针对厦门市场而言，厦门居民本地意识较重，对开发区认知度不够，需长期引导； 嘉源 亿景海岸 悦华园 市场竞争楼盘 1、开发区本土：南太武高尔夫系、海湾·太武城、嘉元亿景海岸 2、龙海区域：圣地亚哥、三远·龙江一号 经典竞争项目营销分解 经典竞争项目营销分解 经典竞争项目营销分解 经典竞争项目营销分解 经典竞争项目营销分解 经典竞争项目营销分解 第二部分 推广篇 目 录 一、项目概况 二、 SWOT分析 三、目标客户群定位 四、营销推广策略 ﹡项目行销流程； ﹡项目行销策略； ﹡营销中心包装； ﹡推广节奏计划 ； ﹡1期推广策略 ﹡1期阶段性推广计划 区域发展状况 ◆日趋完善的基础设施： ⑴交通生活配套：漳厦大桥、农贸市场、厦门附属医院、厦大附中陆续建成。 ⑵ 教育配套： 知名的厦门大学漳州校区，在建的（产、学、研一体）的高校科技园区、厦 大附属医院、厦大附属中学等。 项目地块航拍图 项目总平 一期西区户型配比 项目总结 1、本阶段推出的产品为多层区域，该项目仅为1.6的容积率，且密度较低。 2、该项目的楼间距极大，视野开阔，采光通风良好。 3、该项目户型以中小户型为主，共计307套，总销售面积25566平米。其中70-90平米占到了一期西区的96%左右。大部分均有赠送面积，性价比较高。 4、产品立面变化丰富，色彩简洁明快，构件轻巧，与同档次产品相比特点突出。 SWOT 分析 目标客户群定位 招商花园城将吸引哪些客户群？ 整体住宅及商铺的客户定位 目 标客户群锁 定 1、核心客户由入区企业的年轻人组成：由于婚姻的必然趋势，急需住房，但价格承受能力有限。 2、产品适合厦门出入进入社会的年轻白领：专为在厦经济较弱的年前白领设计的，相对海沧及翔安的项目具有价格、距离优势。 3、漳州县区以及厦门因孩子就学置业者：希望孩子有个良好的人文环境，厦大以及附中、南太武小学对他们而言是一个极大的吸引力。 4、倾向于居住厦门周边的省内中产阶级：因与厦门较近，且区域发展潜力、升值空间较大，而引导省内中产阶级前来置业投资。 营销推广策略 ◆营销概念 ◆总体推广节奏 ◆各阶段销售策略及工作安排 1期分阶段推广策略 1期分阶段推广策略 营销计划轴线图 第一阶段：储备期 至 形象导入期 7月~9月底 1. 项目形象建立 7.15日前 确定项目案名及主推广语，完成项目前期设计（包括LOGO设计、主形象设计）等。 2. 全面开展设计工作 8.15前 ⑴ 完成销售资料的设计工作（户型手册及海报、折页、户型单张置业计划书、楼书等）； ⑵ 开展销售物料的设计 （手提袋（环保袋）、房号销控板、名片、纸杯、信封、信纸、便签纸、礼品等）； ⑶完成现场包装及外围宣传设计 （售楼处包装、样板房包装、导示系统、工地围板