2008年重庆万盛C5地块营销策划报告.pdfVIP

目录 第一部分：万盛市场状况，社区环境分析 第二部分：客户解析 第三部分：周遍环境分析 第四部分：竞争楼盘分析 第五部分：S.W.O.T.分析 第六部分：产品形象定位 第七部分：竞争对手分析 第八部分：推广计划 前言 通过我们对市场的分析，针对市场的空白点，独特的定位思路，制定并合理运用营销策略， 结合项目实际情况，特制定本营销策略。 本营销策略共分八个部分，将从市场状况、项目产品分析、项目目标客户群体、竞争楼盘分 析、市场定位研究、价格策略、营销目标的确定、广告策划等方面进行阐述。 ※ 第一部分：万盛市场状况，社区环境分析 1，万盛概况： 万盛总人口约27 万，非农业人口占46%，城镇化率66.2%，2005 年GDP19.9 亿元，从2001 至2005 年平均增长10.6%，但 三大产业结构无明显变化，一，二，三产业比例为：16.3%，41。5%，42.2%，2001 年至 2005 年人年均收入增长 19.9%，2005 年储蓄额8.2 亿，2005 年社会消费零售总额9.4 亿，人均3517 （高于綦江与南川），2001 至2005 年平均增长15.75%。 2，市场环境： 万盛房地产自2003 年开始有较大投入，至2005 年平均每年投资1.37 亿（05 年1.59 亿），03 至05 年商品房销售面积分别 为4.6 万㎡，6.15 万㎡，16.42 万㎡（比值系数=年消化面积/城镇人口数量），03 年至 05 年平均消化面积：0.77 平方米/年/ 人，，其中05 年达到了1.4 平方米/年/人。 2006 年万盛区累计完成房地产开发投资2.28 亿元，同比增长40.4 ﹪。房地产开发投资规模占同期全社会固定资产投资比例 的 11.4﹪。房地产开发投资规模和投资增幅合理，与全区经济总量增长和投资总体上保持了合理的比例关系，房地产业继续发 挥了拉动经济增长的重要作用。 3 ．万盛的社区环境： 目前万盛整个城区全部属于单体楼，连电梯房都仅有“江南馨苑”一个小区拥有，对于小区景观，高品质物业管理，高品 质的生活享受，万盛人民有所期望，但却无法实现。 相关分析：◆万盛城镇化率高，二，三产业比较重大，有良好的产业经济基础，同时人均储蓄额较高。 ◆ GDP 增长，人均收如增长，储蓄增长，社会消费零售额增长，为房地产消费奠定了良好的基础。 ◆房地产开工面积与销售面积的增加，正说明房地产正走向繁荣与成熟。 ◆按 05 年人均消化面积（城镇人口）1.4 平方米/年/人计算考虑适度增长，万盛在 2007 至 2008 年年平均消化面积应在 20 至25 万㎡左右。 ◆严重缺乏集约型成熟小区（诱因：当地开发商的开发水平不高） ※：第二部分：客户解析 根据前期对万盛区做的市调抽样问卷，加上系统的分析，得出以下的相关信息： ◆万盛市民性格—— “喜闹”、“凑热闹”。 ◆万盛房地产消费者所期望和乐意接受的价格在：“1700 元/㎡—2000 元/㎡” ◆万盛房地产消费者需求偏重点以先后顺序排列为：“户型环境价格地理位置配套开发实力” ◆万盛房地产消费者获得地产信息的渠道是：“报纸（晨，晚，商），户外广告 （广告牌、灯杆、灯箱等），万盛电视台（综 合频道和影视频道中，影视频道收视率最高）” ◆万盛房地产消费者最愿意购买的面积为：“100 ㎡至110 ㎡和80 ㎡至90 ㎡” ◆万盛房地产消费者最愿意购买的住宅为：“12 层左右和 18 层以上的电梯房” ◆万盛房地产消费者最愿意购买的户型为：“3 房2 厅和2 房2 厅” ◆万盛房地产消费者对户型设计的喜好顺序为：“客厅朝向大阳台双卫主卧有落地窗大客厅” ※ 第三部分：周遍环境分析 1， 项目的位置：万盛大道二期工程旁，4 车道。属于城市开发重点地带。 2， 项目的周边配套：步行5-6 分钟到达重百超市 步行5 分钟到达“陶然居” 步行5 分钟到达万盛田家炳中学。 步行1 分钟到达中心广场（子如广场），步行街。 毗邻万盛最大的渡假酒店“汇鑫酒店”（三星级）及配套KTV，桑拿等