2008成都青白江区聚鑫苑项目前期营销策划.pdfVIP

我们对聚鑫苑项目前期营销策划的认识 成都驰承营销策划有限责任公司 2008 年4 月14 日 目 录 一、项目简介 二、市场认知 三、项目优、劣势分析 四、销售方案 五、销售运营 六、广告推广 七、因为专业所以营销 我们对聚鑫苑项目前期营销策划的认识 一、项目简介 项目地址：成都青白江区城厢镇 项目名称：聚鑫苑 项目开发单位：四川磊力鑫房地产开发公司 总建筑面积：约8.2 万m2 栋数：16 容积率：2.0 建筑密度：30﹪ 绿化率：30﹪ 车位数：约400 个 二、市场认知 1、我们对成都市房地产的认识 我们先看一些统计数据： 尺度地产市场周报显示：2007 年12 月17 日至2007 年12 月23 日，成都市全市商品房住宅累计交易总量为1737 套，成交量较之前 有大幅的下滑（比上周减少400 套左右）。而在2008 年2 月18 日--2008 年2 月24 日，这个数据回升到1927 套，而在2007 年的八、九月份 每周成交量都在三、四千套以上。 易居成都的统计数据也有类似看法，成都房地产成交量去年持 续攀升，最多9 月份达14000 套/ 月左右。而后受房贷新政的影响迅 速回落。在 11 月降到了最底的6000 套/ 月左右。现在成交量也一直 在低价徘徊，应该说市场中持币观望的气氛比较浓。 但我们依旧看好成都，房地产市场依然总体向上。 ①．经济持续增长，房地产长久繁荣 过去连续数年中国超过10%的GDP 增长和连续四年超过11%的 城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。 ②．人民币升值与城市化进程势不可挡 在今年出台的《成都市城市化发展第十一个五年规划》中，到 2010 年城市化率将达到 65% 以上，平均每年将向城镇转移农民 28 万以上。 ③．物价上涨与综合成本上升使房价下跌空间有限 土地的“招、拍、挂”政策依然会使地价保持在一个相对高低 的区间运行。 去年年末和近年年初的城镇居民 CPI 指数居高不下，而各种建 材也相继大幅上涨，劳动力成本也因此上升，所以房价下跌空间绝 对有限。 综上所诉，我们看好成都，他的长线依然向上。 2、我们对青白江房地产市场和城厢镇房地产市场的认识 ①．青白江市场： 目前青白江在售楼盘仅三个，它们分别是“怡景阳光”、“锦城 苑”、“鼎鸿·尚品”，总供应量约 20 万平米，与其他郊县动辄上双 的楼盘数量比较，略显低迷，同时对我们的项目既是考验又是机会。 2008 年4 月销售均价为2900 元/㎡。 ②．城厢镇房地产市场 城厢镇目前暂无商品房楼盘开发，市场供应缺口较大，同时城 厢镇常住人口 1.7 万人，人口总数较小，2007 年全镇实现国内生产 总值13.8 亿元，农民人均可支配收入7584 元，年均收入偏低，根据 我们对城厢镇房地产市场的调查，目前该镇二手房交易极少，交易 均价2000 元/㎡左右。 三、项目优、劣势分析 优势： 1、成青金快速通道的建成通车，必将对项目开发带来良性促进 作用。 2 、城厢镇无商品房开发供应，项目迅速占领当地市场，必将引 发城镇抢购风潮。 3、城乡镇文化底蕴厚重，为项目带来无数卖点。 4 、项目周边配套完善，环境优美，交通便利。 5、小区内环境设计精巧，布局合理，户型巧妙。 劣势： 1、青白江城厢镇对成都大范围来说认知较低，使本案的销售面 临较大的阻力。 2 、本案所处周边人群文化程度较低，宣传花费需要较大。 3、目前青白江区商品房销售价格在2900 元/㎡左右，本案距离 青白江4 公里，在价格浮动空间受到一定制约。 4 、青白江周围大工业企业对环境空气的污染，恐怕会成为我们 的目标客户群体选择其他楼盘的理由。 5、目前整个房地产市场的持币观望气氛会加大我们项目的销售 周期。 机会点： 1、成青金快速路的建成通车，缩短了城市之间的距离。 2 、青白江城厢镇的