2008年南京翠屏山8号别墅营销推广报告.ppt

致南京海天房地产发展有限公司：Haitong Haitian Nanjing Real Estate Development Group Ltd： 感谢贵司对我司工作的信任与支持。针对本项目的前期策划，我司以市场需求及风险控制为前提，以挖掘物业的特性、提升产品竞争力和提高产品价值为主旨，在此基础上进行深入论证，并形成了《翠屏山八号营销推广报告》，鉴于本案的产品定位已经完成，所以本报告将以既定产品定位为前提进行策划论证，请贵司审阅。 I thank your company on the work of the Division for the trust and support. Against this project planning stage, I am Secretary to the market demand and risk control as the prerequisite to the excavation of the property to enhance the competitiveness of products and improving product value of thrust and, based on this conduct in-depth feasibility studies, and formed a 《 Cuipingshan report on the 8th marketing 》, in view of this case that the product positioning has been completed, the report will be established product positioning as the prerequisite for planning appraisal, please examine your company. 一、土地性质综述 项目土地占地面积29800㎡，地形整体条件较完备，土地基本平整，没有较大的起伏，目前“三通一平”已完成，工程进度进入结构封顶阶段。 项目分南北二片土地，一条入山双车道路将其分隔。南片与瑞景文华毗邻，一面临山，一面临路；北片则三面临山，一面临路。 二、地段周边景观 1、自然景观 地块自然景观主要是翠屏山；内部因占地规模小，无不可复制的自然资源。 前方景观（南方） 地块南面是翠屏山体和瑞景文华别墅区，瑞景文华是三山板块较早的别墅项目。知名度较高，但品质一般。 后方景观（北方） 地块北面是翠屏山体。 右方景观（西方） 项目西侧是翠屏山，有一条道路通向山内。 左方景观（东方） 项目东侧是将军大道，道路条件十分优越。 2、人文、历史景观 地块上没有人文和历史景观，但却有别墅项目最需要的自然资源。 三山板块作为南京最重要和知名度最高的别墅板块，代表着南京别墅的整体形象和价值。三山板块发展已有近十年历史，是南京最早的别墅区。作为传统的别墅产地，其历史的积淀在南京无可比拟。 3、景观综述 从地块周边景观及远景视野开阔程度看，条件优越。翠屏山良好的自然景观和不可再生的别墅资源，是项目的核心竞争力之一，值得深化和包装。 三、环境和污染情况 水、空气、土地污染情况 　　　　地块属于三山风景区，没有大型污染工业。周边的水、空气和土地情况都很好，基本不存在污染。 噪音污染 　　　　项目地块东侧是将军大道，路上过往车辆较多，不过影响不大。 社会治安状况 　　　　项目位处江宁开发区，周边工厂较多，但都是知名企业，员工素质相对较高。由于开发区一直处于不断建设过程中，流动人口较多。本项目属于高级居住区，内部的物业管理严格，所以本项目不存在这方面的制约因素。 四、地块周边配套设施 五、临近的别墅项目情况 目前区域内别墅有瑞景文华、复地朗香岭郡、山水华门、玛斯兰德、帝景天成、香山美墅等。（具体分析略，详情见另件。） 其中玛斯兰德、岭郡、帝景天成将是本项目重点参照对象。 六、项目地块评价 1、　 项目地块自然景观优越，位于别墅区黄金位置。空气情况良好；交通优越；周边配套较为完善。 2、　　 周边别墅档次较高，竞争对手实力强劲。项目在深挖自然环境的同时，应注重风格的差异性。 十、明确核心竞争力 一、建筑风格建议 建议：美式山地别墅风格 　　美国是一个移民国家，几乎世界各主要民族的后裔都有，带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响、互相融合，并且随着经济实力的进一步增强，适应各种新功能的住宅形式纷纷出现，各种绚丽多姿的住宅建筑风格应运而生。因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向