2011年合肥柏堰科技园地块市场调研及可行性分析.pptVIP

项目界定： 区域商业 面积/价格 区域周边商铺价格1.1万-1.5万元/㎡,主要是社区商业为主，沿街二层，少量三层，商铺面积35-1600㎡。 未售 1.1万元/㎡ 未售 —— 1.4万元/㎡ 销售价格 —— 二层 57-210㎡ —— 习友路与香樟大道交汇处 景尚名郡 —— 沿街二层 —— —— 习友路与科学大道 又一城 —— 沿街二层、少量三层 200-1600㎡ —— 玉兰大道与香蒲路 好运长安 售罄 沿街三层 100-300㎡ 少量商铺 铭传路樱花路交汇处 前城优乐 单层剩余15套 沿街单层/双层 35-200㎡ 10000平方米 明珠大道与翠竹路 阳光国际 销售情况 层数 商铺面积 商业体量 位置 项目名称 区域商业以社区配套商业为主，住宅下面的商铺层数多数二层，服务社区配套，体量小。 四、合肥房地产市场研究 宏观市场 政策环境 货币环境全面收紧，影响房地产供需双方，6次上调存款准备金率，12月底首次下调存款准备率，是08年以来首次。 影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。 影响需求：屡次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。 宏观市场 政策环境 “国八条”确立基调，明确调控措施，同时也拉开了年度房地产调控的序幕。 控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。 强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。 严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使责制”的落实有据可依并可由公众监督。 扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。 宏观市场 政策环境 中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇，由遏制房价上涨转为促进房价回归合理水平。 继续通过控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康发展道路 2010年以来，中央希望通过加大保障房建设，同时抑制商品房过快发展的途径来促进房地产健康发展的调控思路已逐渐明晰。以往，保障房建设强调的是规模化，而此次中央经济工作会议中提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，说明保障房建设工作将更加深入，正朝双轨制的方向迈进。 房地产调控目标升级为“促进房价合理回归” 去年4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果，将房价控制在合理水平”，今年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略，反映目前的调控成果并未得到政府首肯，未来一段时间总体从严的调控方向不会松动。 从“调结构”角度落实房地产调控 我庞大的自住需求相比，我国住宅市场始终存在结构不合理，中低价商品住宅供应短缺的问题，此次中央经济工作会议再次明确提出“要加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，目的就是为了优化住宅市场供应结构，改变供求比例，缓解中低价商品住宅市场严重的供不应求局面。显然，依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，也会为政策撤出后市场的报复性反弹慢下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。 宏观市场 政策环境 2012年中央经济会议定调，坚持房地产调控不动摇，调控要扩大化。 原文：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。 解析：住建部政策研究中心副主任王珏林对记者表示，中央经济工作会议再次重申促进房价合理回归，已在预期之中。“明年房地产调控仍延续现有高压政策，且房产税试点范围肯定会扩大。”“住房中可以有商品，但绝不能商品化。”中国社会科学院副院长李慎明指出，住房不应成为极少数人牟取暴利的生产资料，中国房地产去投资化趋势还将延续。 一级市场 土地市场 土地供应：全年合肥市共供应土地面积约为372万㎡，较去年约下降13.5%。 截止2011年底，合肥基本完成全年供地计划。据统计，本年度合肥供应土地约5585亩。2010年，合肥市共供应建设用地71宗，与2010年基本持平。 从各月数据来看，一月份供应18.04万平方米，环比下降87.89%，二月供应量激增，供应82.93万平方米，环比增加