2011年皂市商贸新城项目定位及营销战略思考.ppt

谨呈：天门天宇置业有限公司;3000多年悠久历史的文化古镇， 在文脉相承的大时代变革中， 邂逅了一次现代化的文明创新。 千年古镇与时代新城的不期而遇， 超越，或再超越， 颠覆，或再颠覆， 对立且统一，承旧又布新， 共同见证着千年皂市的华丽转身。 2012年，皂市商贸新城华灯初上， 带领古镇人民继续传承荣耀， 迈向全新的现代都市人居时代。;古镇觉醒，繁华造物;本报告结构;PART2 开发环境研究;经济指标;地理位置;景观资源;产品形态1;产品形态2;自身配套;未来发展;;天门东北未来中心门户 宜居宜商综合性大盘 复兴千年古镇文明 区域型榜样生活新城;PART2 开发环境研究;1;PART2 开发环境研究;Q1 宏观走势带来哪些不可预见性风险？ Q2 项目在开发运营中将会遇到哪些难题？ Q3 区域市场目标客群存在哪些需求特点？ Q4 如何确立项目在市场中的准确占位？ Q5 如何带动14万方综合性大盘的销售？;PART2 开发环境研究;;当前楼市政策;未来政策导向;PART2 开发环境研究; 2010年，天门全年实现生产总值219.48亿元，增长14.8%；城镇居民人均可支配收入达到12209.85元，增长8.59%；农民人均纯收入达到8875.91元，增长11.9%。入选中部地区县域经济百强、全国最具投资潜力中小城市百强。 2010年，天门人均GDP为￥15253元，约为2346美元 。 按照相关理论，天门房地产市场处于加速发展期，购买客源稳步增长，购买力持续上升。;天门市场类型;成本导向型：第一置业或者第一次换房需求，以自住为主；投资比重较低；开发商多以控制成本为主要策略。;未来需求分析;市场分析总结;PART2 开发环境研究;核心目标提炼;本项目所属地为乡镇，通过客户导入模型以及土地属性，我们从理论上判断本项目可能导入的市区客户类型。;客群演变周期;市场客户盘点;市场客户盘点;PART2 开发环境研究;通过强调项目的规模和产品体系的多样性，实现超越占位。 整理好自身资源，塑造项目在泛天门东北区域的排他性。;PART2 开发环境研究;;PART2 开发环境研究;;;PART2 开发环境研究;;关键词界定： 新城·规模·综合体·宜居宜商;PART2 开发环境研究;项目的定位决定了项目的发展方向，以稳健的项目定位来赢得市场。;开发目标： 品牌、利润、未来发展基础 地块属性： 天门东北未来居住及商业中心 交通便捷，未来升值潜力巨大 客户需求： 生活品质完善与升级 有较大升值潜力 产品属性： 宜居宜商的综合体项目 规模效应 市场竞争： 区域乃至整个天门市场具备同类品质产品较少 领袖于区域，与竞争项目区隔，打造唯一性;宜居宜商 榜样新城;领誉江汉——突出项目的地理位置和区位优势以及在天门东北乃至江汉地区范围内的唯一属性，塑造高端形象。 皂市新中心——强调项目的地理属性，昭示项目的区位优势，暗示未来发展。 榜样生活城——提示项目的产品特点，塑造高尚的人居生活城邦，榜样即领袖地位，与其它项目相区隔，强调唯一。;PART2 开发环境研究;案名思考;形象定位导入;皂市崛起则是天门东北及江汉区位格局改变中的一个重大的影响力事件 而皂市新城则是这一历史事件的里程碑符号 皂市新城，站在新城建设的前沿 如果说皂市未来成为江汉地区的重要的人居核心区域，那皂市新城就融合了成为人居示范区的一切特质 因此 它代表了皂市城镇现代化的发展进程 代表了江汉地区一种高品质的人居生活方式 代表了皂市未来的繁华景象 它是千年皂市华丽转身的一个缩影，一个代名词…… ;形象定位：;PART2 开发环境研究;;区域发展 Vs. 客户演变;社区成熟 Vs. 客户演变;三大特征;;本案目标客户特征描述;PART2 开发环境研究;logo;;;高速路口高炮;武荆连接线高炮;李场跨街;;;车站墙体;灯箱;PART2 开发环境研究;作为皂市的品质大盘，本案致力于打造天门东北区域商住项目的标杆，规划建设费用不菲……在投入成本增加的条件下，价格的突破成为必然要求；同时，本案的规模使得在去化速度上必须要保证安全性，实现滚动开发、最大化追求利润的目标。所以金景祥认为，本案营销的核心问题是：;强化并扩大产品的建筑品质，塑造宜居型社区形象， 采用“会战式营销“，实现“脉冲式去化”。;壹 推售策略：会战式推案，分组团造势，小体量、高 频次开盘（辅以加推的方式）。;PART2 开发环境研究;产品分解策略;一期;PART2 开发环境研究;;市场接受度高、安全性好的产品先期入市，从安全性高的楼栋向溢价能力强楼栋的分梯级开发，层级式逐步提升项目溢价。普