2011年盱眙房地产市场研究报告.docVIP

PAGE  2011年盱眙房地产市场研究报告 2011.3 目 录 前 言3 1. 盱眙县宏观房地产市场分析4 1.1. 盱眙县社会经济运行状况————-5 1.2. 盱眙县房地产市场概述————20 1.3. 政府相关调控政策、法规解读————51 2. 盱眙县微观房地产市场基本分析59 2.1. 盱眙县房地产板块划分————60 2.2. 盱眙县商业发展现状——————66 2.3. 盱眙县住宅发展现状76 2.4. 盱眙县居民居住和消费习惯调查分析——————————————————————————————88 2.5. 盱眙县商铺投资调查分析——————————————148 3. 盱眙县商业市场个案分析153 3.1. 本案（盱眙县）个案专题分析——————154 3.2. 本案（盱眙县）相关商业区域重点个案分析————170 3.3. 专题个案研究总结和启示——————182 4. 项目分析183 4.1. 项目控制性规划指标——————184 4.2. 项目用地综合分析——————186 4.3. 项目S W O T 分析——————193 5. 项目定位198 5.1. 住宅市场定位建议————199 5.2. 项目商业定位建议——————201 盱眙县凯龙广场项目建筑规划设计方案设计说明 结束语208 前 言 对于此次报告的撰写，我司上下十分重视，特别组织了全面的市场调研活动。工作期间，贵司给予了我司重要的帮助，对此我司深表感谢。 调研时间：2011年11月24－27日，12月2－4日，共计7个工作日。 调研地点：盱眙县城。 调研人员：我司市场部、招商部、策划部人员共计10人次。 调研方法： A、与5个政府部门人员前后座谈5次：盱眙县发改委、盱眙县建设局、盱眙县国土局、盱眙县规划局、盱眙县房产局，掌握、搜集规划、土地、房产建设等方面的开发、建设、上市等相关宏观性的政策信息与资料； B、现场沿街调研：淮河路、金鹏路、金源路、洪武大道、第一泉路项目周边等重要地段，对市场进行实地调研与考察； C、房地产问卷调研：在盱眙县主要街道发放居民居住习惯问卷600份，居民消费习惯问卷600份，商铺投资问卷120份，调研人们对于房地产各方面的态度和看法； D、特别跟踪：沿淮河东路-金源北路-迎宾大道的城市生长轴，沿淮河东路-金鹏大道-圣山路的产业拓展轴上的沿街商业及商圈板块，进行现场市场调查与研究； E、其它方法：采用档案调取、年鉴参考、电话拜访、网络查询、户外资源利用等方式，最大可能的全面丰富信息总量。 本次市场调研本着科学、客观、系统的原则，旨在全面了解盱眙县房地产市场状况的基础上，为参与盱眙房地产市场竞争与规避不利因素提供有力的帮助，为本案竞争力的塑造提供市场导向。呈请过目，为感！ 盱眙县宏观房地产市场分析  县城规划 中心城区规划布局结构：三心、二轴、四片区 “三心”——城西旅游休闲中心，、 2007年4月16日县第十二次党代会提出“十一五”建设中。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心。“两轴”为淮河东路—金源北路—盱马路的城市生长轴、淮河东路—金鹏大道—圣山路的产业拓展轴。“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。??拓展、完善都梁转盘周边的新城区公共服务中心 商贸服务中心 “二轴”——以西部旧区为起点，形成两大城市发展主轴，一为沿淮河东路—金源北路—盱马路的城市生长轴，二为沿淮河东路—金鹏大道—工六路的产业拓展轴 “四片区”——四大功能片区：滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。 项目所在地 城市东移北扩 项目所在地 城镇职能结构 综合型——中心城区盱城镇，全县的政治、经济、文化、教育信息中心，旅游城市，工业城市。马坝镇，盱眙经济、文化、教育副中心，淮安市的交通枢纽镇之一，工业、贸易均有良好的发展前景。 旅游、工贸型——官滩镇，化工、建材为主，老子山、楚王城为主要的服务景区；黄花塘，以轻工业为主，八仙台、新四军军部旧址为主要的服务景区。 工业型——管镇镇，以食品加工工业为特色的工贸型城镇；河桥镇，以建材工业为主的工贸型城镇。 集贸型——鲍集镇，以水产养殖和农副产品加工为特色，盱眙、泗洪、嘉山三县的商品流通中