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2010 年成都房地产年度报告 2011 楼市供大于求 一、地产新政与趋势研究 1、05 年以来调控基调走势 政策点评：   05 年以来，中国楼市调控历经：打压投资——稳定经济结构性泡沫——次 贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政 策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。 2、2010 年主要政策 政策点评： 通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然 在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现 大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。 二、土地市场   2010 年成都市供应土地 556 宗，共计面积约 45772 亩，同比分别增加 136 宗和 7502 亩。全市共计成交土地 464 宗，面积约 36999 亩，较 2009 年分别增 加了 102 宗和 4952 亩。 虽然 2010 年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在 5-7 月份， 成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光 100、上海天祥等地产巨头。 地价呈上涨趋势，主城区综合地价约 729.2 万元/亩，同比上涨 30.9%；主 城区城镇混合住宅用地楼面地价约 4544 元/平方米，同比上涨 42.8%。 1、主城区土地市场 （1）年度趋势 土地成交量有所放大   2008 年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010 年成交面积约 4748 亩， 同比增加约 340 亩。 城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升 近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约 4544 元/平方米，同比上涨 42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在 7500-8500 元/平方米， 与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。 （2）2010 年主城区土地供应状况 2010 年，成都主城区供应土地 82 宗，共计面积约 5682 亩，同比分别增加 7 宗和约 610 亩。 四季度土地供应放量   土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的 5-7 月成都土地市场 （一级市场）较为低迷；二级市场于 8 月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间 土地频频推出，12 月达到年度高峰，供应 21 宗，共计面积 1766.5 亩。 以住宅兼容商业类用地为主 数据显示，2010 年住宅兼容商业用地供应 37 宗，共计面积约 2204 亩；商 业兼容住宅用地供应 23 宗，共计面积 2286.9 亩。同时商业用地和商业金融用 地分别供应 428.7 亩和 719.3