2010年杭州之江转塘板块房地产市场.ppt

规划中地铁建设二期（2010—2016年）四号线（九溪——彭埠） ，在之江设始发站九溪站(远期规划将设在转塘公交枢纽站），走之江路地下通道，连接钱江新城。规划中将建通往富阳轻轨，经停靠转塘。 采取东低西高的建筑布局。 东侧布置成底层住宅，西侧布置10-18层的（小）高层住宅。 主入口设置在项目北侧的规划道路，机动车次入口在南侧道路。 高层住宅：ART-DEC建筑风格,外立面裙房部分和主体一层部分均采用干挂花岗岩，窗户采用高级彩色铝合金窗。 主力户型：以约90方户型为主。 低层排屋：立面采用法式风格，造型典雅含蓄建筑屋顶为四坡屋面形式，建筑立面一暖色调为基调。 主力户型：300-367㎡，3个基本户型。 钱江房产地块初步规划BLOCK街区形式针对青年阶层的精装SOHO、商业街、精品酒店 》》转塘区域05年至今已出让土地最新动态 整 体 布 局 ：类似欧式传统小镇布局 物 业 类 别 ：SOHO、商业街、精品酒店等 项 目 风 格 ：现代的、简约的、欧式的 产 品 特 点 ：（1）、通过台地构造街区；（2）、采用BLOCK街区设计理念；（3）、街区以开放的形式呈现；（4）、小户型大空间；（5）、街区内包括一个精品酒店和一个公园 绿城未来世界项目情况： 项目用地面积约223445平方米，其中地块内的湖水面积约27000平方米。 湖泊原为未来世界公园里的人工湖，由于周边自然山体的雨水排泄和长年水位的稳定，已逐渐恢复了自然生态，沿湖载满柳树、鹅掌楸和灌木。 产品规划为排屋+别墅，外围为300㎡以上的法式排屋，内侧较私密的地方布置400-600㎡欧美古典风格别墅，预计套均价格都在1000万元以上，在世贸黄龙绿城展厅设有沙盘。 3、未进行公开拍卖地块 具体不详 绿城 未来世界地块 楼盘 未推出房源 05年1块地 86409.7㎡ 07年5块地 429860㎡ 09年5块地 509007.8㎡ 1、在售存量供应量：约6.7万平米（约346套） （根据透明售房网2009-12-31日统计） 2、潜在供应量（未推售面积）约30万平米（约1388套） （根据透明售房网2009-12-31日统计） 3、未来可能上市项目 总建筑面积约1055277.5㎡（不含纯商业、办公、公建面积） 约142万平米 （包括本项目地块） 按区域在售房源套均面积216㎡估算，合计约6584套。 假设市场情况不发生大变化的情况下，以之江区2009年1—12月月平均去化速度199套/月，修订去化速度140套/月估算（由于09年整体市场消化速度偏快，特将去化速度按原速度的70%修订），其中已开发项目的300多套未来两到三个月基本可去化完毕。未启动项目约4885套，供应期基本在明后两年，未来两年区域供应量充足、销售竞争激烈。 第三部分、同区域竞争楼盘对比分析 一、区域历史发展沿革 作为杭州后花园的之江转塘地区是杭州别墅开发的先发地之一，在1993~1995年期间开发的梦湖山庄等楼盘主要为外销房。随着新西湖花园、绿城·九溪玫瑰园的热销，尤其是绿城·九溪玫瑰园的成功在杭州打响了之江板块的别墅名气，也为后面进入该板块的开发商们提供了一个参考样本。从上世纪90年代末期开始，该板块的别墅排屋项目先后兴起，其后开发的产品，或多或少地都打上了豪宅的标签。 自1999 年后，东方苑、西湖高尔夫、枫丹白露、万安景月湾、云栖蝶谷、樱花小筑等诸多别墅项目纷纷面市。随着知名度提升，价格也是节节攀升，九溪玫瑰园2000年的均价在9100元/平方米，樱花小筑2006年的均价到了14800元/平方米，云栖蝶谷2006年的价格是18460元/平方米。公元·沐桥2008年的价格是30000元/平方米，中海雅戈尔篁外2009年的价格是28000元/平方米。目前国都·阳明谷每栋别墅售价在2000万元左右，九溪玫瑰园的价格已经升到近4万元/平方米，云栖蝶谷二手房价也近3万元/平方米。 杭州最早开发的高端住宅区之一 杭州豪宅市场最重要的组成板块之一 一、区域历史发展沿革 2007-2009年板块成交套数与价格翻番增长 2009年板块房价涨幅高达139.84％，位列各热点板块之首 （上表数据图表来源于第23期《楼市》杂志“之江转塘突围”等相关文章） 二、区域当前竞争格局 （对区域竞争个盘分布集中度特征分析，结合地图） 从绿城10年之前进驻之江开发其首个玫瑰园项目算起，该区域楼市经过长足发展已形成明显的3个带状分布小板块，具体分别为： 1、之江路沿线板块 楼盘有九溪玫瑰园、九树、公元沐桥、华润地块 2、320国道沿线板块 楼盘有云溪香山、岭上、篁外、天阳地块等 3、绕城高速沿线板块 楼盘有西湖高尔