2008合肥凤凰城家家景园后期营销策略.pptVIP

合肥天纵房地产营销策划有限公司 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城·家家景园 营 销 策 略 凤凰城家家景园 营 销 策 略 凤凰城家家景园 营 销 策 略 凤凰城家家景园 营 销 策 略 凤凰城家家景园 营 销 策 略 * * 凤凰城·家家景园二期桂香堤岸 后 期 销 售 策 略 一 、总 论 截止于9月29日，凤凰城二期桂香堤岸已销售1058套，（包括住宅，商铺和车库）销售达七成，目前，剩余住宅部分有381套左右 ，主要是多层复式部分与小高层六层以下部分，其中，多层复式部分有81套，为本次策划重点。 二期桂香堤岸自开售以来，一路高走，目前平均每天有三套左右，应该说，凤凰城销售策划是相当成功，然而，重头戏却在尾楼部分，尾楼部分凝聚了开发商的利润点，也关系到策划的成败问题，预计凤凰城销售势头，还能持续两个月，高层部分走完后，本项目真正进入尾楼，销售淡季！ 我们应该具备忧患意识，二期桂香堤岸是一个大盘，一旦进入尾楼销售期，销售周期将长达半年甚至更多，力争保持目前销售势头，一鼓作气，完成向尾楼销售的过渡，是本次策划的目的。 中国管理资讯网 二 、房 源 分 析 (一)本项目房源分析 二期销售历时7个月时间,销售出1058套,约70%,目前剩余部分小高层六层以下部分与多层复式楼部分. 其中,小高层部分以大面积房型为主,均价约3100元/平方米左右,总价在43万元左右.剩余小高层部分户型不尽理想, 据销售人员反映,客户青睐100至120平米左右的房源,这将使得后面尾楼销售存在一定的压力.多层复式部分尚有81套,目前多层复式价格:六层2900左右,跃层2200,平均总面积在150平米,总价在45万左右.多层复式跃层户型极不合理,层高太低,让人产生压抑感,据销售人员反映,客户前往现场观看复式楼后,很少有客户下定的,这是我们劣势所在! (二)对手楼盘房源分析 1. 汉嘉都市森林:六层价格:3500元每平方米, 阁楼:赠送 总价:45万左右 汉嘉复式目前还剩四五套,阁楼层高最高3.7米,2.2米以上的部分估计有 40个平方以上,阁楼部分未分割, 客户自由装修,阁楼部开阔且精致,没有丝毫 压抑感 2. 广利花园: 六层在3300左右,阁楼部分赠送 3. 颐和花园 :多层五楼 3200元/平方米，六楼：2450元/平方米，阁楼： 2450元/平方米 小高层：一楼：2700元/平方米 9楼：3200元/平方米 多层目前还剩一套复式，面积250平方，小高层还剩二十多套 三 市场分析 无论是尾楼还是存量物业，都必须重新定位市场。首先，我们必须明确本项目剩余物业在当前市场上的真实地位。只有在认清了自身的优劣势以及面临的机会和威胁之后，才能更好地回答“我的房子是什么？”、“卖给谁”、“怎么卖”、“能卖几个钱”等一系列重大问题。 由于剩余物业已定型,已是准现房,我们只能运用抱着产品找市场的4P理论,必须调整项目市场定位，这样才能针对不同的客户群作出不同的决定。根据收集最新市场信息，重新定位物业的目标客户群、价格和销售渠道。其中价格定位和销售渠道的整合是关键。 剩余物业不管是小高层还是多层复式部分,总价都在40万元以上,按首付三成算,首期款在12万元以上,按揭款按三十年付清,月供也在1500元以上.,大面积,高首付,高房款的这类客户多为投资者或二次置业者.不管是投资者还是二次置业者,他们购房都相当理性,远没有首次购房的冲动,而我们的余下物业能向市场推出的卖点实在少之又少,在策略上我们只有实行“跳出产品作品牌”的策略,依靠前期建立起来的强大品牌号召力,给消费者产生出“能入住凤凰城家家景园就很幸运”的荣誉感。