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太原双喜城项目2008 年营销推广整体方案 北京海晟房地产开发有限公司 市场部 2008 年3 月2 1 日 目 录 第一部分 营销整体策略3 一、太原市场状况分析3 1.1 太原宏观市场分析3 1.2 区域市场分析（小店区）8 二、竞争和机会分析9 三、市场细分分析13 四、客户分析14 五、定位分析15 5.1 项目概况15 5.2 项目SWOT 分析15 5.3 项目综合竞争力评价18 5.4 项目市场定位19 5.5 定位深化19 六、市场运营战略概述21 七、整案营销目标22 八、营销传播策略及沟通战术24 8.1 案名建议24 8.2 项目功能利益及个性利益分析24 8.3 营销核心原则24 8.4 主要战术手段25 8.5 销售道具配合29 8.6 合作单位的选择31 九、传播时间表38 十、营销传播预算38 十一、总结38 第二部分 销售团队的构建39 第一部分 营销整体策略 一、太原市场状况分析 1.1 太原宏观市场分析 1.1.1 2007 年太原房地产市场整体分析 2007 年，太原市商品房（包括营业用房、办公用房）平均销售价格为每平 方米4606 元，同比增长13%。2007 年底，太原市新建商品房每平方米均价 达到4800 元，较2006 年上涨14.6％。 商品住房（即商品住宅）的平均销售价格为每平方米3859 元，同比增长近 7%，但是，实际情况是，市区内的商品房均价大都突破每平方米5000 元的 大关，已经脱离普通市民收入水平，楼市依然火爆。城市中低收入家庭和 拆迁市场住房需求较大的供需矛盾依然突出。而外地人对太原房产的需求 也在逐渐增加。 据对太原热销楼盘的不完全统计，太原40%的房子被外地人买走。而有关的 房地产网站显示，太原的外地人购房比例在2004 年高居全国之首！排在其 后的才是北京和大连。而随着今年太原大规模的城市环境的改善和交通道 路的改造，吸引了更多来自全国各地的购房者。特别是作为一个省会城市， 由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一 些，还有一些外地商人看中了太原的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购 房需求相对增加。 2007 年太原市新增楼盘近 80 个，新增在售项目住宅规划总建筑面积 400 多万平方米，投放市场销售面积 300 多万平方米，市场供应量远远大于往 年。太原市房价随之水涨船高，2007 年底每平方米均价达到4800 元，个别 地段，比如亲贤街、长风大街等几条中心街道的楼盘开盘价每平方米已超 过6000 元。（数据来源：太原市房地产交易市场） 1.1.2 2007 年太原高档住宅分析 今年以来，山西省商品住宅价格变化呈现出一个新特点，即高档住宅价格 涨幅超过了经济适用房和普通住宅。2007 年7 月份，山西省经济适用房价 格上涨3.7%，普通住宅价格上涨5.0%，而高档住宅价格却同比上涨达5.8%。 有需求就有市场,高档住宅价格的不断攀升与目前市场上不断扩大的需求 有着直接的联系。现在人们购房越来越注重户型、小区环境及配套设施等 方面，而且随着今年股市的不断趋热，一些赢利资金也从股市撤出转而流 向了高档住宅。” 1.1.3 2008 年高档住宅市场综合预测分析 2008 年高档住宅市场竞争将从争夺地段优势转向环境性、景观的营造及服 务配套方面的提高。 目前太原的楼盘比较高价位的项目大都是主要以其地段或周边的自然景观 为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生,景观也是不可复制的。市区 内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高档项目再想纯粹以地段 为优势已