2011年苏州新天地二期·卡门开盘前营销策划报告.pptVIP

认筹客户购买考量分析 根据以上数据显示：客户购买本案商铺考量因素主要集中在价格、面积、商铺位置、招商管理以及回报率、投资前景。 区位 20 10.58% 历史文化 0 0.00% 车位 0 0.00% 配套 0 0.00% 交通 0 0.00% 座向 0 0.00% 建筑风格 0 0.00% 工期 18 9.52% 付款方式 0 0.00% 贷款 0 0.00% 品牌信誉 0 0.00% 招商管理 20 10.58% 投资前景 24 12.70% 景观 0 0.00% 地段 0 0.00% 产品品质 0 0.00% 得房率 0 0.00% 价格 24 12.70% 房型 0 0.00% 物业管理 18 9.52% 周边环境 8 4.23% 面积 24 12.70% 外立面装修情况 0 0.00% 采光 0 0.00% 交房时间 18 9.52% 业态 15 7.94% 其他因素 0 0.00% 合计 189 100.00% 二期认筹客户汇总分析 认筹客户抗性分析 区位 0 0.00% 历史文化 0 0.00% 车位 4 8.70% 配套 0 0.00% 交通 0 0.00% 座向 0 0.00% 建筑风格 0 0.00% 工期 6 13.04% 付款方式 0 0.00% 贷款 0 0.00% 品牌信誉 0 0.00% 招商管理 0 0.00% 投资前景 19 41.30% 景观 0 0.00% 地段 0 0.00% 产品品质 0 0.00% 得房率 0 0.00% 价格 9 19.57% 房型 0 0.00% 物业管理 3 6.52% 周边环境 0 0.00% 面积 0 0.00% 外立面装修情况 0 0.00% 采光 0 0.00% 交房明间 5 10.87% 业态 0 0.00% 其他因素 0 0.00% 合计 46 100.00% 根据以上数据显示：来访客户的抗性主要体现在投资前景、价格等因素，担心一期热销，二期价格过高.目前客户对开盘时间较为关注，认筹至今时间较长，部分客户（约4组，6个筹客户）难免被其他项目所吸引，已经其他购买其他商铺，或转变投资方向。 二期认筹客户汇总分析 2、开盘后工作回顾 （3、）认筹落位情况 3、新天地竞品项目来人及认筹情况 （1）万宝商业广场 楼盘名称 万宝商业广场 商业类型 商业综合体 开盘时间 2011.5.14 开盘形式 摇号 开盘面积 15㎡-80㎡ 开盘价格 1楼6万左右，2楼3万多，3楼2万 去化情况 推出387套商铺，目前剩余60套左右，主要以一楼商铺为主 返祖形式 1、? 统一经营6年，前2年每年7%收益直接抵房款，中间2年每年8%收益，后2年5%保底收益加上利润的80%分红，每季度返还收益。（一楼不包租） 目前情况 案场来访量较少，剩余房源去化不佳。 万宝万宝商业广场开盘情况良好，开盘后的销售也较为顺利，但进入6、7月份后，项目案场缺乏来人量的支撑，剩余一楼面积较大且单价较高，无包租保障也是近期销售不佳的原因。 （2）百购商业广场 楼盘名称 百购商业广场 商业类型 商业综合体 开盘时间 2011.5.8 开盘形式 摇号 开盘面积 20㎡-200㎡不等 开盘价格 1楼4万多-5万多，2楼3.7左右，3楼2万左右。 去化情况 目前已销售250余套，还剩130多套 返祖形式 包租6年，每年8%，返租3年 目前情况 案场来访量较少，销售停滞 该项目赶在万宝商业广场一个星期前开盘，抢到了一批客户，在目前市场行情及项目所处位置而言当天开盘效果较好，但后期因为项目位置及一楼没有包租，面积较大，现场来访客户较少情况下，近期销售停滞，尚有150余套商铺未售。 （3）金象城 项目名称 金象城 地理位置 园区东环路与葑谊路交汇处，东城世纪广场北 开发商 苏州市同美置业有限公司 占地面积 18528平方米 建筑面积 46148平方米 规划 金象城由1-3层局部4层沿街商铺和5-11层公寓。沿街商铺主力面积为15-80平米分割销售。 目前工程状态 打桩 营销进度 预计下半年推出200余套商铺，面积15平米起，主力面积20-30平米，目前可凭身份证办理VIP卡，开盘享受一定优惠。 案场动态 售楼处来人量较少 金象城项目与新天地项目近在咫尺，对新天地项目有一定的影响，将会于下半年推出200余套商铺，但该项目各方面进度较慢.因为是三家开发商联合开发，所以未来基本是裸卖为主。大部分为内铺的现状以及没法进行统一经营管理的事实是项目最大的矛盾。 赶在金象城之前开盘，会有利于本项目销售。 第一章 市场解读 第二章 一期开盘后工作回顾 目? 录 第三章 二期推盘策略 第四章 二期企划推广策略 类别 套数 百分比 纯街铺 8 13% 内街铺 20 31% 景观铺 12 19% 内铺 24 38% 总计