2012年衡阳市衡山御景花园项目营销策划提案.pptVIP

SWOT分析 项目理解 不利 市场环境 有利 STRENGTH 优势 WEAKNESS 劣势 OPPORTUNITY 机会 THREAT 威胁 项目本身 ● 项目位于老城区，周边建筑陈旧，影响项目形象。 ●项目分摊比多层房偏大。 ●户型面积超144㎡，当地须收取4%的契税，增加了购房者的负担。 ●户型面积过大，虽符合当地购房需求，但总价过高。 ●电梯房的物业管理费用较多层房略高。 劣势 优势 ●位置优势: 毗邻衡山大道、紧靠衡山最繁华的人民路，交通便利、生活方便； ●地块优势：项目地势较高，视线开阔，远眺紫金山，空气清新，环境幽雅； ●规模优势：本项目将成为衡山县第一高楼，城市第一坐标。 ●配套优势：项目所处区域靠近先农花园、群英广场，休闲娱乐生活方便。 ●产品优势：富丽的外立面设计，让客户有尊贵感 项目理解 项目理解 威胁 机会 ●政府正进行旧城改造之中，衡山县房产将迎来新一轮发展机会。 ●衡山县房地产发展处于初级阶段，商品房住宅，特别是高档住宅较少，竞争较小。 ●衡山县房价较低，具备一定的上涨空间。 ●主要竞争对手的推盘档期间隙较长，存在空档期，可以为本项目利用。 ●政策的不稳定性，将给工程进度、销售情况造成影响。 ●周边项目价格较低，将造成压力。 ●商品房市场推出量逐步增大。 项目突破点 从马斯洛需求层次模式看消费者购买心理 ： 自我实现 是房子！ 物业管理和隐秘性好！ 有家的感觉！ 是有身份感的经典楼盘！ 找到生活的意义！ 生存需求 安全需求 归属需求 自尊需求 基本生理需求 心理需求 项目突破点 了解客户心理，找准切入点，解决实际问题： 1、体现客户尊贵感 2、解决高层抗性 3、实现羊群效应 策略总纲 Part 3.2 展示及上述价值体验 体验价值 通过项目前期大量蓄客，集中爆发，营造抢购氛围，实现饥饿营销。 项目标杆。 项目形象，跳出片区市场，树立 根据项目价值和客户特征，确立 体现个性客户的区隔性 身份价值 蓄放自如 鲜活形象树立 围绕项目坡地形成的景观理念 景观价值 短时间的较大推售量 将产品推售时间紧凑排布，实现 排 性推广的渠道特征并进行渠道铺 将有效渠道全面整合，明确阶段 凸现规模价值，树立项目成长性 规模价值 紧凑推售 有效渠道整合 紧凑推售，蓄放自如： 渠道区隔，形象提升： 创造价值，体现溢价： 实现快消 树立标杆 引领价值 策略总纲 项目营销战略总纲：引领全新的地标景观建筑、身份价值； 树立中心区的建筑新标杆。 我们的项目发展定位策略建议 Part 4 如果不是安置房，有必要把任何房子打造成“豪宅”。哪怕他们千差万别，哪怕是心理的豪宅。 关键词： “对居住的需求：体现和身份相匹配的档次，提升生活质量。” 身份感 ? 在开发建设、管理、销售和推广服务等多个层次上实现融合 – 不断提升服务的价值 – 建筑和服务的升级更新 – 居住服务导向 – 消费者需求导向 ? 与客户建立长期稳定的忠实关系 ? 满足顾客的需求 — 不只是提供服务的功能，而是提升服务的价值 对御景花园的启示 更精明的顾客、更高的服务期望、所以也只有豪宅才是他们真正的梦想 更好的服务品质 更低的购房成本 更多的价格和更灵活付款结构 更加多样化的产品和服务 更多开发项目可供选择 竞争和开放对消费者意味着什么？ 可以见到自己想见的人 想快点回家 可靠 够档次 中心区 服务完美 配套好 就在中学附近 地标建筑 住宅 御景花园 可缺少 生活必需,不 LOGO特别 景观不错 高端气质 特色住宅 我们希望提起御景花园，首先会想到…… 着眼于项目自身的景观优势及规划高度，传达豪宅属性，以鲜明的产品概念占据市场空间。 在潜意识里提升消费者对项目的价值认知。 点出项目与生俱来的区位优势及建筑特点， 御景花园------- 中心100 ?坡地景观豪宅 项目属性定位： 中心 100 坡地景 观豪宅 结合起来，多种优势综合诉求。 目的属性与消费者购房期待 概念上感性诉求，力求将项 罢不能。 动着他的心弦，使其欲 的好奇心结合起来，挑 将项目的特点与消费者 产品上感性诉求，力求 让消费者“买单” 御景花园,属于内心的尊贵 双管齐下、左右出击 凭什么让消费者买单？ 地段 资源 园林 产品 生活方式 自然人文景观丰富，与紫金峰遥相呼应。 县城核心，旧城新城交汇处。 打造美式风格叠水主题园林 衡山首个豪装入户大堂，综合智能家居、wifi社区等 都市景观 豪宅 项目形象支撑 服务 戴德梁行物业顾问，提供国际化标准物业管理。 高层的建筑质量好，视野开阔，噪音少，采光好，私密性强的特性引领着县城新