2013年宿迁经济开发区108亩地块营销策划提案.ppt

体 验 式 营 销? 影音展示 体验叁：售楼部设置小型影音视听区 全身心的体验未来的家 售楼处——影音体验厅 通过大屏幕投影以及相关的３Ｄ技术，将本案未来的居住环境生动的展现在客户面前，其杀伤力远远大于现场沙盘的讲解，通过影音的展示可以将本项目小区的特点与核心价值全面的展示，全方位的表现16万㎡恢宏大盘的一草一木。 项目资源 户型室内 公建配套 园林建筑 VIP菜单式的影音效果 【本案精神内涵的驱动力】 感染—群体文化的认同 情感营销 具备精神感染的“认同” 将更具号召力 针对本案主力---年轻产业工人群体着重渲染对于青春、激扬的认同，和项目现代时尚的诉求点，让交流沟通充满时尚的乐趣。推崇现代时尚新文化，让本案价值升华，后期客群将被更为强烈的引导力量吸引而来，让后来者感受到“神行合一”后的契合。 策略执行： 策略执行： 在销售接待中更多采用各种时尚沟通手段、交流方式方法:企业QQ，主流网媒，威信、微博。。。 迎来 裱板介绍 递送名片 模型介绍 坐姿 电话接听并记录 售后服务 站姿 PART-03 营销篇—— 营销执行策略 从总体来看，略低于市场价格，根据销量逐渐高走策略是最符合本项目的，首先可有效的避免一定的市场风险，同时确保任何时候的价格定位都具有相当的市场接受力。 根据销售进度确定涨价节点，“以量定价”保证了项目快速收益，在增强已购客户对本案的信心，迅速建立人脉销售链的同时，促进后期房源的销售，利用客户“买涨不买跌”的心理达到“羊群效应”。 价格策略： 市场比较法（以下为主要竞品项目销售均价） 金鼎名府：均价4200元/㎡ 马赛公馆：均价4100元/㎡ 华辉新城：均价4300元/㎡ 泰和祥府：均价3300元/㎡（非安置价） 以上均价不包含各个楼盘的优惠，据调研统计每个楼盘均有购房折扣及优惠，最高峰优惠后房价减少约150元--500元/㎡。 定价原则： 产品定价前的思考： 项目的入市时机——房地产整体大环境的调整期。 区域内其他竞争对手：虽然本案具有区位的特殊性，但从某种程度上说本案同样不具备产品的唯一性。 本案16万平米的体量，以及2~3年的消化期，我们要为未来价格走势留下余地。 未来不确定的宏观经济环境和地产市场的变数，要有相应调整的操作性。 本案的特殊身份：蓝领公寓房，产业园区居住环境及品质的市场抗性。 定价因素分析： 影响本项目定价的因素（以马赛公馆4100元/㎡为基础）： 1、项目区位：－400元/㎡（两项目相距约5000米，东西方向，西方居住环境尚有较大差距。） 2、感观品质：－100元/㎡（两种产品采取不同建筑风格，而马赛公馆外立面更具品质感。） 3、定位形象：－150元/㎡（本案属于蓝领公寓，故而形象远弱于马赛公馆。） 4、项目规模：+ 0元/㎡（项目规模上与马赛公馆相同。） 5、交通便利：－200元/㎡（项目周边公共交通配套与设施单调） 6、生活配套：－150元/㎡（项目周边暂无高品质生活配套设置，但后期可以自建提升） 7、项目现状：－100元/㎡（马赛公馆第三期4100元均价，而本项目属启动阶段） 综上内容分析，项目目前产品适宜定位于3000－3300元左右。 综合以上因素及项目特性，智坤建议项目商品房（以9月底为假定开盘期）以2880元/㎡低价策略入市，均价定位于3100－3300元/㎡，后期加推时价格按照5%的比例上调，确保项目正常去化速度和利润最大化。 商铺部分因其商业氛围还未形成，需要谨慎定价，建议售价4000元/㎡起（以住房价值的1.3~1.4倍暂定，或暂不定价）。 定价建议： 推盘策略建议： 根据本案的实际体量，建议将项目分为4~6个组团，多批次（6批次）销售，计划最长销售周期三年。从东大门处先开，尽快形成主景观区，展现项目高端形象，再向南北两侧分散组团，项目核心景观区最后销售。商业及其他产品建议后期销售，以实现利润最大化。 推盘策略： 将项目东侧主入口处作为开盘第一期，配合较早施工的迎门景观形成开盘高潮； 二期三期结合项目北侧的树仁河景观带和紧邻幼儿园等概念尽快消化大体量的高层住宅； 四期主要结合项目沿东吴路的立体景观带概念消化多层； 五期六期围绕项目的核心景观区概念实现利润最大化。 商铺和会所在前期住宅未消化交付前不建议销售，可出租经营等到最后价格最高峰再售。 一期施工前，项目未出形象，建议先施工东吴路绿化带，售楼部设置在接近富民大道的绿化带中间。 施工通道设置在西侧富民大道，严禁施工车辆从诚一路出入。 推盘计划 5月，