2012年10月1慈溪观海卫恒盛花园户型建议报告.pptVIP

地块价值体系梳理—规划 地块西面为海卫家园住宅区，南靠宁波诺普电器有限公司，东临广义路和慈溪市恒盛实业公司商业地块，北临城隍庙社区宅基地。 1# 2# 3# 4# 5# 地块总技术经济指标 项目概况 具体内容 建筑形态 4栋18层高层住宅及1栋别墅组成 占地面积 10541.49m2 总建面积 35915.86m2 建筑密度 18.65% 容 积 率 2.48 绿 地 率 30% 总 户 数 171户 项目四至 东临广义路 临广义路地块正门 南面宁波诺普电器 西侧海卫家园 商战无序，策划先行 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中…… 此页，可删除 借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！ 学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！ 内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！ 打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！ 解读地块产品（户型配比） 产品以中型面积、大面积户型产品为主，主力面积产品并不完全符合市场主流需求，存在后期销售风险。 目前本项目共分5个户型，分别为D1=140平米、D2=210平米、D3=136平米、D4=129平米、D5=114.75平米 高层户型配比 面积段 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 210㎡ 户数 34 34 68 34 比重 20% 20% 40% 20% 地块主力面积段为129-140平米，按目前市场价格9000元测算为，116-126万/套 相比观海卫现有销售项目，本案的主力面积段整体偏大，单套总价较高，不利于现有市场及后续市场销售。 锁定周边目标客群 利用开发商背景打造质量工程，强调过程精品，借此机会形成公司在房地产领域的核心竞争力。 放大区域优势，以区域价值带动项目价值 概念差异 产品差异 营销手法差异 客户细分，圈层营销，针对重点目标客户讲话 控制成本，利用好别人的资源，做出自己的成绩。 建立开发商品牌新概念，群雄并起 存同求异 强强联手，知识硅谷概念，独特营销 做大做强资源优势 包装展示价值 创新形象支撑价格 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 S优势 W劣势 O机会 T威胁 该项目处于广义路、临近329国道，交通相对便捷。 项目规模小，不便于像大盘一样控制节奏。 项目非紧邻人流集中区域，形象展示面较差。 区域成长性好，前景被看好。 观海卫作为经济强镇产业升级，人口导入升级，购买力看好。 政策处于高压状态，风险加大。 区域产品竞争明显，竞争激烈。 SWOT分析及应对策略 本案客群定位 汇报 第三部分 我们慎重思索…… 我们的目标客户是谁？ 他们具备什么特征？ 他们的生活习惯？ 他们的朋友…… 慈溪地区客户细分研究 企业管理层客群：100-140平米品质改善需求 对物业品质档次要求较高，对面积要求较大，居住舒适，生活配套齐全。消费能力强，是项目别墅、跃层以及大平层的主要客户。 区域私企业主客群：别墅及大面积产品 这部分客群是项目的主要投资和改善型客群，购买力强，对价格不敏感，同时喜好大户型。 首改首置刚需客群：90-130平米的首置和首改需求 由于周边自然村落土地被征用，拆迁以及年轻人结婚必然会产生一部分商品房刚需客群，这部分人群自身购买力不强，对面积要求适中，是项目的高层产品主要客群。 客户需求特点 慈溪购房者消费特点分析： 区域特性明显，本地客户为主力客群，少量余姚、宁波客群； 好面子，注重楼盘档次和口碑，喜欢品牌开发商的楼盘(典型案例：绿城、华润)； 喜欢攀比、相信口碑，跟风现象严重； 室内层高要求高,可以足够显示出气派和尊贵感； 房间面积和客厅的面积需求较大，喜欢大开间，喜欢摆阔(典型案例：梵石花园)； 对于产品品质和产品的舒适度理解不深刻，不注重户型结构； 但对楼层与朝向较为关注，东边套房源最为畅销； 在配套上，喜欢有名牌餐饮的会所（典型案例：杭湾名苑）； 望子成龙，对教育配套较为注重（典型案例：中央花园）； 能接受新鲜事物，投资意识强，对有投资前景的产品价格敏感度不高； 高端客户对于装修有自己的见解，但也需要专业化建议，可提供订制式装修。 客户共性研究 商战无序，策划先行 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中…… 此页，可删除 借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！ 学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！ 内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！ 打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2