同策2010年01月临平合源项目商业定位报告.pptVIP

写字楼市场分析 个案分析 美亚大厦 美亚大厦项目由新加坡美亚集团投资，其下属独资外企杭州美亚房地产公司开发建设。项目地处临平世纪大道和迎宾路交汇处，地处临平新城的政务中心、商业中心和文化中心。大厦总建筑面积38000多平方米，由4层商业裙房和20层甲级写字楼组成。 同时，美亚大厦周边商务配套齐全，美亚大厦周边的规划定位为临平真正意义上的CBD，目前数十万平米建筑面积规模的写字楼正在规划建设、逐步形成。附近的余杭大厦拥有国际会议中心、城市花园酒店，富邦国际酒店也即将交付使用。周边的时代广场商业中心、易初莲花大型超市及购物广场、450米地铁地下商业步行街、沃尔玛商业中心的联动开发，将使该区域成为未来临平的核心商业区。人民广场、图书馆、博物馆、体育馆、水景公园以及周边的高档社区，大大提升了该地段的文化价值。更为得天独厚的优势是根据杭州地铁1号线的建设规划，世纪大道站将在美亚大厦设置两个出口。 开发商： 杭州美亚房地产公司开发有限公司 物业管理： —— 建筑形态： 高层（24层） 产品类型： 准甲级写字楼 总建面： 38000㎡ 标准层面积： 1,300㎡ 装修状况： 毛坯 日租金： 1.4-1.8元/平方米 销售价格： 单价12000-15000元/平方米 配套功能 办公、银行 入驻率 65% 建筑年份： 2007年 写字楼市场分析 个案分析 美亚大厦 位置：位于南大街与世纪大道交界处，距临平汽车南站和杭州地铁一号线临平站点约300米 项目情况：项目分为A、B两座楼，A座总高10层，B座总高8层，A、 B两座楼一、二层均为商铺，A座3-10层为写字楼，B座3-8层为写字楼。 装修：本项目是由区政府规划，外立面统一是低调的银灰色调，幕墻以石材、铝板、LOW-E中空玻璃为主，内装修采用暖色调五星级酒店装修标准，原装进口三菱VRV中央空调，属目前临平装修档次最高的写字楼。 本项目作为临平CBD时代广场的中心建筑，规划为政府办公中心、行政服务中心，环抱时代广场15000平米中心景观，共享近8500方内院景观及400余米的沿河休闲街，着力打造生态办公，为企业营造一个便捷、舒适、健康的办公场所。 开发商： 杭州八方安迪信实业有限公司 物业管理： 杭州理想四维物业管理有限公司 建筑层高： A座10层、B座8层 产品类型： 写字楼 总建面： 47050㎡ 标准层面积： 2,000㎡以上 建筑容积率： 4.8 日租金： A座1.8元/㎡以下；B座1.5元/㎡以下 装修状况： 毛坯 配套功能： 办公、商场、餐饮、娱乐 入驻率： 20% 建筑年份： 2008年 商业业态分析 写字楼市场分析结论： 临平写字楼供应主要集中在城南CBD核心区； 临平甲级写字楼供应量少，市场表现较一般，销售率与入住率较低； 传统城市商业中心受到挑战，新城市中心逐步形成，但尚需较长时间发展； 商业格局 商业业态众多，但是缺乏知名品牌支撑，商业亟待整合； 虽然临平商业格局呈现多点发展，但是缺乏强调生活感的时尚消费场所； 国际大品牌零售企业进驻，零售市场竞争激烈； 商业业态 临平写字楼市场处于供大于求的状态，写字楼售价不高，租金较低，入住率较低； 写字楼市场 商业市场研究总结 定位篇 项目整体国际化的定位 临平国际地标建筑 项目整体定位： 准确的商业定位，是在符合项目整体定位的前提下,充分展现商业部分的个性特征,进行鲜明的市场信息传递. 城市缺乏强调生活感的时尚个性消费场所； 缺乏知名品牌支撑的众多商业业态亟待整合； 市场面 本板块生活氛围浓厚； 特色个性商业缺失； 板块面 项目整体定位高端，在业态选择上要匹配； 商业体量不足2万方,难以以规模面形成影响力.要选择具号召力品牌.业态相对集中。 整体定位要考虑品牌入驻可能性和后期的经营. 项目面 定位关键词 都市化 时尚性 个性化 品牌号召 2010-01-06 临平合源项目商业定位报告 市场篇 临平整体商业市场分析 商业格局分析 细分商圈研究 临平商圈发展趋势 商业业态分析 写字楼市场分析 星光街商圈 市中心北 大街商圈 莱蒙商 业中心 家乐福 城南CBD 临平商业格局 临平目前形成规模的商圈主要有：市中心北大街商圈、莱蒙商业中心、家乐福、星光街商圈、城南CBD，形成一心多点的商业格局。 北大街商业中心：商业网点密集，聚集临平主要娱乐、休闲、购物消费场所，如：中都广场、银泰利群店、大红鹰、九曲营步行街等。 城东家乐福：是自沃尔玛开业后，依托城南居住区，自成小型商业板块，位置比较偏远，但在本地人心目中也有一定地位。 城南CBD板块：以写字楼为主，是自双铁开建以来，快速崛起的版块，因为有地铁和高铁的配套，属于临平未来发展的核心板块，但是目前商业气息不浓，有价无市，要形成有规模的商业中心需要一定时间。 城西莱蒙商业中心