南市区区域报告.pptVIP

昆明南市区片区报告 中原地产 昆明.07.2010 重点项目研究 南市区重点在售楼盘一览图 南市区成功项目分析 南市区典型楼盘小结 客户群需求研究 各板块客户群的特征 南市区客户群体小结 区域市场研究 南市区范围界定及包含板块 各板块不同楼盘的市场状态 南市区发展现状 南市区市场现状小结 南市区房地产发展预测 2009年昆明房地产一二级市场回顾 南市区产品趋势预测 南市区市场价格预测 南市区未来客户预测 区域市场研究 Part 1 南市区范围界定及包含板块 Part 1.1 南市区范围界定及包含板块 南市区范围：北以环城南路为界、西到大观路及滇池以东、东至春城路延长线与广卫立交桥交叉处，南至昆明市区与呈贡、斗南交界处。总面积约162平方公里，由滇池板块、官南板块和东南板块组成 界定标准：南市区之所以界定为三大板块是因为这三大板块分别具备了比较相似的区域特征 各板块不同楼盘的市场状态 Part 1.2 滇池板块 （1）楼盘规模分析 2010年滇池板块主要的楼盘有4个，通过对这4个楼盘建筑规模统计，如下表： 项目名称 盛高大城 南亚风情第一城 水岸公馆 滇池泊屋 占地面积 60988㎡ 15.3万㎡ 13万㎡ 49357 ㎡ 建筑面积 10652.8㎡ 97.8万㎡ 19万㎡ 129575㎡ 从上表可以看出滇池板块的楼盘占地面积虽然都在数万平方米以上，但在南市区的所有楼盘里规模适中，并不是最大的 滇池板块 （2）楼盘价格分析 2010年滇池板块主要的楼盘有4个，通过对这4个楼盘均价统计，如下表： 项目名称 盛高大城 南亚风情第一城 水岸公馆 滇池泊屋 均格 7200-7600 住宅7600-8600 商业1.5万-5.9万 别墅1.18万 写字楼1.1万 洋房8000 别墅1.7万 7000 从上表可以看出滇池板块的楼盘价格差异不大，该板块物业类型比较丰富，并且滇池板块是南市区别墅的集聚地，比如以前开盘的同德极少墅和还未开盘的香樟十六号、滇池香缇等都是纯别墅楼盘 滇池板块小节 滇池板块是南市区三大板块中发展最早也是目前发展最繁华的板块，滇池板块是 昆明高档住宅和省级政治中心的所在地。这里拥有昆明最多的高档住宅，例如已经开盘的同德·极少墅和将要开盘的滇池香缇、香樟十六号都是高档的纯别墅住宅楼盘。同时这里也是省人大、省政协和省委等这些省级政府机关和事业单位的 所在地。因此滇池板块是南市区的核心板块。 官南板块 （1）楼盘规模分析 2010年官南板块主要的楼盘有2个，通过对这2个楼盘建筑规模统计，如下表： 项目名称 同德·锦江家园 银海领域 华都B区 占地面积 4.48万㎡ 83777 ㎡ 15.3万㎡ 建筑面积 13.19万㎡ 317881 ㎡ 44万㎡ 从上表可以看出官南板块的楼盘占地面积虽然都在数万平方米以上，但在南市区的所有楼盘里规模适中，并不是最大的 官南板块 （2）楼盘价格分析 2010年官南板块主要的楼盘有2个，通过对这2个楼盘建筑规模统计，如下表： 项目名称 同德·锦江嘉园 银海领域 华都B区 均价 8200 6000 6500 从上表可以看出官南板块的楼盘价格差异不大，因为该板块物业类型比较单一，多数楼盘以住宅为主，商业物业较少 官南板块小节 官南板块是南市区三大板块中发展和繁华程度居中的板块，仅次于滇池板块。这里虽然没有太多的别墅楼盘但它集聚了许多以前银海地产开发的楼盘，例如银海雅园、银海南区和银海领域等，同时这里也是官渡区政府和官渡森林公园所在地，因此官南板块是南市区重要的组成部分。 东南板块 （1）楼盘规模分析 2010年东南板块主要的楼盘有4个，通过对这4个楼盘建筑规模统计，如下表： 项目名称 奥宸·橙郡 新亚洲·体育城 世纪城 银海畅园 占地面积 305亩 2200亩 3800亩 97万 建筑面积 37万 200万 400万 30万 从上表可以看出东南板块的楼盘占地面积基本都在数十万平方米以上，是南市区的所有楼盘里规模最大的，物业类型也是最丰富的 东南板块 （2）楼盘价格分析 2010年东南板块主要的楼盘有4个，通过对这4个楼盘建筑规模统计，如下表： 项目名称 奥宸·橙郡 新亚洲·体育城 世纪城 银海畅园 均价 7000 住宅7000 公寓6680-6830 商铺租1.8万 6000以上 7000以上 从上表可以看出东南板块的楼盘价格偏低，因为该板块的地理位置离昆明老城区较远，但是该板块物业类型丰富，多数楼盘都是超大型的城市综合体，商业物业较多，如将即开盘螺蛳湾国际商贸城2期就是以商业为主的楼盘 东南板块小节 东南板块是南市区三大板块中发展最晚，也是目前最不繁华的板块。但是它是南市区将来人口规模最大的板块，因为该板块所开发的楼盘都是超大型的城市综合 体，例如以前开发的世纪城、新亚洲·体育城