全国房地产市场总结及下半年预测.pdfVIP

微调引导，市场双底呈现 灵活微调，价稳巩固成交 ——2012上半年全国房地产市场总结及下半年预测 2012年7月 目 录  2012年上半年全国房地产市场总结  宏观政策背景  房地产市场走势  2012年下半年全国房地产市场预测 2012上半年全国房地产市场总结 • 国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大 预调微调力度 宏观政策 • 微调预调之下，“政策底”成型，对楼市预期产生利好 房地产市场 3 三驾马车同时失速，经济下行压力增大 ，通胀降温为出台稳 经济措施提供空间 2012年首5月经济下行压力显著增大，三驾马车同 时失速：出口增速大幅回落、投资热度持续降温、 消费水平下降。当前国内经济发展不畅，尤其外需 跌幅超预期值得关注，二季度经济增速跌破8% 通胀水平下降为管理层出台维稳措施提供空间。 国内经济“破八”，上半年GDP增7.8%  2012年上半年国内GDP同比增7.8%，一、二季度单季分别增长8.1%和7.6% 。其中，二季度经济增速已经十分接近管理层7.5%的底线。预计三季度管理 层将继续维持或适当加大经济刺激力度以稳定经济增长。 稳经济措施（1）：降准减息，流动性适度宽松  中国人民银行分别于2月24 日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分 点，累计释放流动性超8000亿。  6月8 日、7月6 日两次降息可以视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层 “救经济”信号已经比较明确。 稳经济措施(2)：促进投资增长  近期国家对各地基建项目的审批再度提速，发改委自4月份开始审批速度明显 加快，部分高速公路网、机场和轨道交通项目获得集中审批通过。  1至4月份，新增项目增长8000多个，仅4月发改委批准项目就多达328个，近 乎去年同期的两倍。5月仅21 日一天就审批了100多个项目。可见管理层促投 资的决心已经比较明显。 多地出台微调政策，凡触及限购、投资投机性购房的均被快速叫停 一段时间以来全国已有30多个城市明确发文调整地方执行政策，在“稳增长” 和降息之下，市场对地方执行层面、中央调控口径等方面均产生“松动预期”。 但包括芜湖、象山，上海出台的地方微调，凡触及限购、或投资投机性购房松动 的均被快速叫停。近期，厦门突破购房资格、湖南首套首付降低、石家庄可购第 3套、河南首套认房不认贷及7折利率等地方政策传闻均被快速澄清。 上半年宏观环境总结：微调预调之下， “政策底”成型 国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大预调微调力度（经 济政策表现为货币政策适度放松、投资力度加大；楼市政策表现为地方政 府执行政策微调）以稳定经济增长。 虽然“新国八条”等系列国家楼市调控政策并未松动，但预调微调之下“ 政策底”已经形成，这对楼市预期产生利好。 货币政策适度放松 经济政策 投资力度加大 政策底 国家调控政策：未松动 楼市政策 地方执行政策：多地微调 2012上半年全国房地产市场总结 宏观政策 • 全国房地产销售降幅止跌回升，投资增速仍持续下滑 • 政策微调，3-6月主要城市楼市交易持续回暖，价格趋稳 房地产市场 • 主要城市土地出让成交大幅下降，开发商购置土地锐减 • 上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强，拿地热 情重燃