天方地产2010年临沂北城新区项目前期规划定位.ppt

项目基本概况 项目战略位置 项目四至 项目周边配套 项目SWOT分析 项目属性界定 基于项目本体，对项目未来发展方向预判 项目开发目标与限制性条件 客户关注的问题： 采用何种物业类型？配比如何确定？ 如何在产品上全面差异化周边竞争优质项目？ 如何利用好周边优势的景观资源？ 如何摆脱周边中高档物业的竞争影响，脱颖而出、实现高溢价？ 客户目标解析 限制条件分析 限制性条件下可能出现的物业类型——以联排、双拼、洋房、小高、高层作为本项目的主体物业 第一种方式经济测算：容积率2.5 第二种方式经济测算：容积率2.0 第三种方式经济测算：容积率1.8 三种方案对比 多物业类型的组合，能够拓宽客户层面，抓住主流客户，符合郊区大盘开发降低风险的要求 电梯洋房能够打造社区亮点，宽景小高层能增强社区都市意向，同时多种物业类型能形成梯度，有利于进行持续性开发 聚焦于“宽景高层+电梯洋房+低密度别墅社区”中高端市场，界定项目的核心问题 项目战略位置-南坊板块 南坊新区概况 南坊与临沂 城市富人区的发展模式分为政府主导型和资源主导型两类，南坊新区目前是两者兼备 每一个富人区都存在一个峰值点 政府主导型富人区峰值点一般为政府主推区域 资源主导型富人区峰值点一般出现在核心资源区 在市政府及景观资源逐渐丰富的前提下，南坊富人区的发展将由政府主导融入资源主导 地段价值研判：未来政府主推区域和景观资源价值峰区的外围辐射区，南坊地块价值的高峰区之一 临沂楼市板块布局图 临沂楼市地图 临沂房地产市场总结 市场局部呈现供过于求的态势，市场整体供应量较大。 产品同质化严重，缺乏创新产品。 销售整体呈现不温不火的局面，项目销售周期一般较长。 户型结构不合理，中大户型成为市场主流，中小户型供应不足，中小户型市场机会较大。 房地产投资呈现趋于平稳的状态，在二线城市中处于较高水平。 近年房地产交易量迅速增加，但供应量较为充足，价格提升缓慢。 从市场供求现状与趋势来看，滨河板块、南坊板块的低密度市场充满机会 临沂南坊板块楼市地图 项目竞争楼盘一览 项目竞争状况总结 市面上低密度产品以大为美，以豪为美，规划呆板，精细不足，配套欠缺，品质感有限 项目机会挖掘总结：走高尚路线，全面超越竞争对手 高尚住宅产品发力模式总结 项目战略推导 项目整体发展战略 战略分解一：城市高尚住宅价值体系 战略分解二：创新产品价值体系 战略分解三：创意概念主题 项目整体战略 “共生”模式四大基本动作 案名推荐 案名选取三大原则: 最大化人文地理价值 符合项目整体战略定位及形象定位 与市场现有项目案名进行差异化选取，如：府、苑、公馆等 物业档次定位 “Boutique”价值体系 产品定位 产品类型配比 客户定位-1 客户定位-2 基于财富层次和行为生活特征的项目客户群体特征描述 从客户需求入手，体现项目定位，赢得竞争，项目应从：城市意向、宜居品质和系统差异化三方向打造 社区规划意向——物业布局 物业发展建议总体思路 以全景观居住体验为内核构建社区特色 社区规划意向——拥景、瞰景、宽景、点景整合景观资源 景观电梯，全方位的体验景观社区价值 首层设置大堂，强化高档形象 体现项目中高档定位，采用局部挑高，建议挑高高度控制在5米以内 保证实用率，控制大堂面积，建议面积40-50平米 以兼具异域风情和现代气质的包豪斯风格，勾勒社区高尚、纯正、品质精良的品牌形象 联排、双拼别墅——项目高价值明星产品，通过产品创新的高附加值，提升社区品质感 少量双拼别墅——高端产品入市，烘托高端形象。 多数的联排别墅产品------主要满足中产客户对经济型别墅的需求 本项目的建筑风格选择——多元的建筑风格，对现代和欧式建筑风格的折衷 建议本项目倾向于异域风情新古典主义建筑风格（典型代表——西班牙、德式、法式、意大利等） 我们建议：推荐采用意大利建筑风格 建筑立面设计要点 意大利建筑风格——能完美展现异域风情，在建筑工艺上体现高品质感 意大利风格建筑元素： 四方形塔楼，四坡屋顶，坡度较缓； 窗户、门较细长，配以拱形装饰上楣（倒U形）； 大门上有许多雕花，门框的雕刻尽显细致； 常以铁艺、木架、画坛点缀，罗马柱的使用。 意大利风格在排屋建筑上表现力强，品质感、风情味兼顾 意大利建筑风格主体下融入中式文化符号 意大利建筑风格运用在小高层上也独具魅力，品质感与风情感不减，且能与产品创新融合 意大利风格建筑与水系搭配相得益彰 高低两种产品在风格上做到“色调统一、风格相近” 园林景观体系需支撑城市品质生活，关键是营建主题性、参与性的品质生活感园林 园林主题要能体现热烈的生活氛围和居住的舒适享受 地中海风格是三方面元素的结合——不加修饰的天然、鲜明的色彩与形状、休闲纯朴的庭院 景观轴I：突出仪式感和异域风情的古典水景 景观轴II