同致行2012年郑州中原新城商业营销执行案.ppt

产品统计 推售策略 项目商业2012年销售序列分割 ——2012年项目商业整体可售产品约为4.6万平方米，其中B2、E4/7/9、D4/D5、c1为新推产品分上下半年入市，推售节奏如图示： E区——4、9；C区——1 销售面积：E区约2386.17㎡；C1约695.32㎡ 销售周期：2012年上半年主推E区4号楼底商及9＃底商，C4入市时加推C1商业 B区——2；D区——4、5 销售面积：6678㎡ 销售时间：2012年下半年主推B2及D4/5 商业（B2)视当时市场情况而定 A区——7、8、12 销售面积：6670.62 销售周期：随新推产品统一销售 2月份 6月份 8月份 10月份 12月份 E区4、9＃+A区8/12＃ B区2＃+D4/5 A区 B区 C区 D区 E区 C1随C4入市推售 ——撇弃目前销售思路，在E区商业入市前对该区域商业进行集中包装并强调招商，促使客户对该区域商业氛围投资信心增加，并对2011年推售A8/12＃商铺深度包装到位，并确定开业节点 推售包装思路 推售C区、E区、B区、D区商业价格策略 ——利用价格杠杆形成项目各地块之间价格对比，适当拉大E区/B区/D区与A区商业之间价差，以求引导客户在消化新推房源同时，挤压A区销售 推售时间思路 ——鉴于A8/12＃商业推售时间较长，市场认可度降低等因素，建议2012年2月份释放E区4、9＃商业加推信息，并视客户积累量在3-4月间入市。 下半年主推B2及D区4、5商业，C1商业随写字楼C4入市而加推 ——2012年新产品入市商业为B2、E4、E9、D4、D5、C1，整体入市面积约9544㎡（面积少，地块分散为新产品主要弊端） 产品统计 推售策略 项目商业2012年推售策略构想 E区：观澜街区 全球餐饮娱乐 B区：休闲娱乐街区 D区：文化创意街区 C区：大型商超百货 产品统计 推售策略 写字楼2012年推售序列（2012年销售重点） C5 C4 物业类型 楼栋 总套数 已售（套数） 未售（套数） 面积 （平方米） 写字楼（未推售） C5# （31-36） 54 --- 54 9012.36 写字楼（已推售） C5# （6-30F） 207 124 137 25693.46 C5＃小计 261 124 189 34705.82 C4＃ 预计2012年7月达到预售条件 2012年上半年以消化C5＃剩余房源为主；（项目推售的关键，只有快速消化C5剩余房源，才有C4入市的可能） 2012年中旬至下旬，C4＃可达到预售条件，推入市场，并以大商签约为主题持续引爆市场关注 2月份 6月份 8月份 10月份 12月份 消化C5＃剩余房源 7-8月份加推C4入市 写字楼推售主要考虑290㎡以上大面积房源的销售！ 产品统计 推售策略 写字楼2012年推售策略构想 ——2012年写字楼推售应注意对290㎡以上房源的去化，特别强调“招租”在写字楼销售中的重要性，规避交房晚等不利因素。结合大商签约等大型活动，提高C5/C4在区域内投资价值。 写字楼推售包装思路 290㎡以上房源及C4价格策略 ——目前已经形成290㎡以上房源严重滞销的问题，2012年上半年重点考虑对290㎡以上房源与小面积房源的价差；待C4入市结合大商签约提升项目品质，同时拉大C4与C5整体价差 推售时间思路 ——结合C4工程进度，适时提前进行大商签约活动，及C4产品说明会，引爆市场关注。预计2012年下半年初C4可达到预售条件。须在2012年6月份之前对C5剩余房源进行重点消化，以避免产品之间的内部竞争。 ——2012年上半年集中消化C5剩余房源，以确保C4成功入市 产品统计 推售策略 2012年可售房源参考 物业类型 楼栋 总套数 已售 未售（套数） 面积（平方米） 均价 未售总金额（实收） 写字楼（未推售） C5#（31-36） 54 --- 54 9012.36 10554 写字楼（已推售） C5#（6-30F） 207 124 137 25693.46 10165 261167220 C5 小计 261 124 189 34705.82 10360 356286513 商业部分 （已推售） A1-7、9-11 82 74 8 326.37 26122 8525522 A8 96 51 45 4398.67 17588 D1-3 38 29 9 1515.02 17245 E1-2 13 8 4 5709.43 27878 A12 56 14 43 4893.31 19535 已推售小计 285 176 109 16842.80 25279 221465053 商业部分