同致行2011年郑州兰德国际中心营销执行报告.ppt

谨呈：兰德投资有限公司;汇报之前;重点项目解读与借鉴 郑州国贸中心、格林融熙国际、居易摩根中心、绿地之窗、上上国际 项目解读与价值梳理 项目基础分析、 SWOT分析、客户扫描、价值体系建立 理念诠释与定位深化 理念诠释、属性定位、 形象定位、价格定位 营销目标与营销控制 节点控制、营销目标、价格目标、营销阶段划分 营销执行与费用预算 营销构思、营销策略、营销推广执行、费用预算、协助事宜 ; 紫荆山商 务板块;核心版块划分—目前郑州纯写字楼主要分为经三/花园路商务圈、CBD商务圈、金东商务圈、高铁商务圈，各版块依靠不同资源形成了鲜明的核心竞争力;板块特征解析——项目所处板块商务、商业、生活成熟度最高，物业使用率最高，价格目前处于中等水平，具备一定上涨空间，后续供应有限，纯商务类产品稀缺，项目具备较大的收藏价值;;;;;营销策略——公寓性质产品，商务功能较差，选择“商务形象化”的推广策略，重点突出项目的投资价值;;居易摩根中心——位于花园路与国基路交汇处，1栋27层的高层，主力户型为120-280平米，定位双地铁上盖物业、写字楼配置属于市场中档，区域内产品具有较大优势。;项目区位——定位双地铁上盖物业、写字楼配置属于市场中档，区域内产品具有较大优势。;产品配置——较为标准的写字楼配置，大堂装修比较出色，但整体形象较低，区域商务氛围弱。;;客户市场——依靠21世纪社区的老客户资源，达到迅速蓄客；购房目的中60%-70%属于投资需求，内向投资型客户居多，外向辐射力较弱。;绿地之窗——高铁区域重点代表项目，自2010年8月一期开盘至今，共推出二期，实现每期开盘均达到80%以上的销售率。目前二期B座认筹中，预计7月底开盘。;一期写字楼2010年8月21 日开盘，已售罄，实现均价11000元/㎡； 二期A座写字楼自2011年4月23号，二期推出产品约350套，当天销售剩余两层，开盘均价17500元/平米，认筹客户可享受3%额外优惠。 二期B座2011年6月11日认筹，交5万享受开盘15万元优惠，当天排号约200组，6月19日开盘，截止目前，销售率达到85%。 产品特点：150米高度，36层，层高3.9米，整层约1900平米，设置中央空调 精装修：套内地板、顶部天花、墙体进行精装修： 设置中空OA地板，办公线路铺装于地板之下； 地板与墙体装修未明细，预计墙体用涂料进行装修。;价格支撑因素解读;;;区域与项目竞争—— CBD以稀缺的资源和成熟度，价格继续领先，潜在供应较少，区域竞争小； 新客站商圈是未来写字楼供应的主战场，目前区域成熟度不高，难以和CBD抗衡； 花园路商圈面临形象提升，自国贸中心以来，国贸商圈逐渐成形，成为郑州市的一线品牌汇集地，这为我项目的开发及营销提供了较大的发展机遇。;重点项目解读与借鉴 郑州国贸中心、格林融熙国际、居易摩根中心、绿地之窗、上上国际 项目解读与价值梳理 项目基础分析、 SWOT分析、客户扫描、价值体系建立 理念诠释与定位深化 理念诠释、属性定位、 形象定位、价格定位 营销目标与营销控制 节点控制、营销目标、价格目标、营销阶段划分 营销执行与费用预算 营销构思、营销策略、营销推广执行、费用预算、协助事宜 ;区域环境;区域配套;项目解读;SWOT分析;客户扫描;写字楼客户市场机会挖掘——目前的市场竞争主要集中在高铁站区域，CBD区域项目较少，未来，我项目将分流部分客户，但如何有效拦截其他区域客户是我项目营销的重点。;客户细分——根据项目自身属性与形象预期，本项目未来主要针对中高端客户需求，行业相对集中，投资比例较区域内其他项目大。;价值体系建立;重点项目解读与借鉴 郑州国贸中心、格林融熙国际、居易摩根中心、绿地之窗、上上国际 项目解读与价值梳理 项目基础分析、 SWOT分析、客户扫描、价值体系建立 理念诠释与定位深化 理念诠释、属性定位、 形象定位、价格定位 营销目标与营销控制 节点控制、营销目标、价格目标、营销阶段划分 营销执行与费用预算 营销构思、营销策略、营销推广执行、费用预算、协助事宜 ;价值传递思考;理念诠释;属性定位;形象定位;重点项目解读与借鉴 郑州国贸中心、格林融熙国际、居易摩根中心、绿地之窗、上上国际 项目解读与价值梳理 项目基础分析、 SWOT分析、客户扫描、价值体系建立 理念诠释与定位深化 理念诠释、属性定位、 形象定位、价格定位 营销目标与营销控制 节点控制、营销目标、价格目标、营销阶段划分 营销执行与费用预算 营销构思、营销策略、营销推广执行、费用预算、协助事宜 ;节点控制;p项目综合 = ∑ P修正A* tn＝20900元/㎡ (p项目修正A——比较A楼盘价格， tn——各楼盘相应权重);价格涨幅——10个月的营销周期（不考虑内部认购），整体均价