“博鳌海城”项目策划-引入城市运营理念和智慧.doc

“博鳌海城”项目策划——引入城市运营理念和智慧 2003年4月，占地3000亩的海南省琼海市博鳌海城项目正式获得海南省政府有关部门的批复和同意。随着项目的正式动工，中国第一个滨海式国际体育旅游区项目--博鳌海城揭幕了。作为博鳌海城的项目定名人和总策划，珠海金点策划机构总经理罗伟钊先生以及项目合作方，共同演绎了一段成功的城市运营故事。 ??????2002年9月12日，珠海金点策划机构总经理罗伟钊先生正式接受委托方海南中足体育综合训练基地公司总经理沈峰先生的邀请，出任该公司在博鳌项目的总策划顾问。当罗伟钊带着助手郑群来到项目所在地考察时，这里还是一大片海滩荒地。当时委托方称有300亩土地，希望开发博鳌世界足球公园项目。项目初期，地方政府和有关部门对该项目曾经寄予厚望和支持。但该项目虽然运作多年，耗费了沈峰总经理大量的时间和精力，一直未有投资方介入，是一个仅仅停留在商业计划书纸面的世界足球公园。此时，多年来目睹该项目发展的人（包括政府官员），大多数都失去了耐性和信心。博鳌中足基地公司沈峰是一个具有坚定的毅力和信念的人，这次请出著名策划顾问金点策划机构总经理罗伟钊任项目策划总顾问，就是希望他能为项目进行策划调整，使世界足球公园项目能够早日运作成功。 ??????一、对世界足球公园项目的评价 ??????世界足球公园拟建于海南省琼海市博鳌镇，该镇具有得天独厚的海洋生态气候和环境优势，是一个充满阳光、沙滩、海水、绿树、椰风的净土。该项目策划过程中，适逢著名的博鳌亚洲论坛举行，并确定博鳌为亚洲论坛的永久会址。藉亚洲论坛的大规模的建设和影响。博鳌成为了一片热土，吸引了海内外投资者的目光。应该说博鳌亚洲论坛的成功，给世界足球公园项目带来了一次新的机遇。但怎样借助这个形势以及项目的战略思路应怎样调整，的确是一个难题。经过一番深思熟虑，作为该项目的总体策划顾问罗伟钊有以下的评价和分析： ??????中足基地公司把项目定名为世界足球公园，并希望藉该主题公园进行投资开发获取效益。这是行不通的！罗伟钊斩钉截铁地说道。世界足球公园项目选址在琼海市博鳌镇，距亚洲经济论坛中心约2公里处，东临南海，自然环境和海滨风光固然优美。但该地区完全没有人气，更加缺乏各种配套，在这里投资无异于垦荒，项目投资光在环境配套上投资的花费就很大，而在这个地方投资单一的足球公园，必定投资大见效慢。同时来海南的游客平均停留时间只有3-4天。博鳌目前唯有亚洲论坛有一些不过夜的游客前来旅游，但属观光性质居多，匆匆停留便离开。且博鳌线并未形成海南的主要旅游路线。世界足球公园要吸纳人气有极大的困难，而且足球在我国尚十分落后，群众狂热和冷漠并存，加上目前我国主题公园泛滥成灾，生命周期十分有限。我国许多主题公园的失败教训提醒了我们，上主题公园一定要慎之又慎。在一片生地上把项目单纯定位在足球主题，十分冒险，结果多是死路一条。因此，罗伟钊认为世界足球公园项目不能上，但可借此项目为契机，结合博鳌亚洲论坛的有利因素，扭转局势，将劣势变成优势，防危机于未然，在战略上必须重新调整思路，重新策划方案。? ??????二、思路决定出路--项目的重新定名、定位和策划： ??????博鳌位于海南省琼海市。10多年前这里是一个偏僻的大农村，一片荒滩，野草丛生。琼海人以种植业、养殖业以及捕鱼为生。博鳌的开发，促进了当地农村经济的发展，特别是博鳌亚洲论坛的效应带旺了琼海市的经济，甚至影响到海南省的房地产。并客观地提高了琼海市的国际知名度。前来琼海旅游的游客也逐渐增加，使琼海市成为海南著名的滨海旅游城市。 ??????随着博鳌亚洲论坛的成功，琼海市吸引了不少投资者的目光。但如何利用论坛的效应，并结合海南省的发展规划，搞好琼海的城市运营，是琼海市面临的二次创业和二次经营的问题。正如琼海市市委书记、市长陆志远所说的那样：我们政府土地是有的，为什么不用呢？我们政府不用，并不是没有项目，而是没有好项目。我们要做就做精品，没有精品就留给后人来做。在招商引资的浮躁时代，陆书记的一番话，显示了他高度的社会责任感和长远的战略眼光。 ??????罗伟钊认为，从长远而言，项目的地理位置以及美丽的海滨自然环境，不仅有开展旅游和休闲度假的价值，更是一个具有居住价值的理想和生活的宝地，但单纯开发旅游、休闲或体育项目，是不足以支持项目顺利发展的，在启动旅游、休闲、体育项目的同时要配合房地产的开发，以保证投资者的利益。思路决定出路，罗伟钊大胆地提出放弃世界足球公园项目而改为在该地开发博鳌海城项目。博鳌海城全称为博鳌海城国际体育旅游区，它建成后将是一座动感的国际化海岸小城，是一座充满生机的体育之城，是一座人们梦想得到的生态之城，是犹如海市蜃楼般的梦幻的滨海之城。是集旅游、观光、休闲、体育、房地产和各支柱产业于一城的多功能的海滨之城…… ??????200