镇江中冶蓝城项目前期报告.pdfVIP

镇江中冶蓝城项目 前期报告 世联地产 2010.10 工作方法 前期沟通前期沟通 确定研确定研究目标究目标 深度访谈 问卷调研 业内客户业内客户 世联豪世联豪宅客户宅客户 发展商发展商代表代表 万科客户万科客户 典型客户典型客户 提出假设 验证假设 交叉检交叉检验验证验验证 研究结论研究结论 企业目标：中冶进驻镇江的首选之作，更是 企业布局三线城市的关键之举。 1、战略目标：布局三线，抢占未来； 2、品牌目标：树立企业品牌形象，扩大影响力； 3、利润目标：2011年回款4个亿； 世联的理解： “保证销售速度和安全回现”的前提下，实现企“保证销售速度和安全回现”的前提下，实现企 业品牌在镇江市场的落地和布局三线的战略。业品牌在镇江市场的落地和布局三线的战略。 项目印象：三线城市l高端物业聚集区l城 市豪宅潜质l优势资源 项目基本经济技术参数 总用地面积: 23.94 万方 总建面: 34.72 万方 容积率：≦1.45 其中：住宅30.6—32.3 万平米；商业 3.45- 1.75 万方；公建配套：6690 方 本项目 项目位于未来高端板块边界，但离市 中心心理距离较远 东临长江，西拥禹山，景观资源优势 项目周边教育资源丰富 靠近污水处理厂和待拆迁村庄 基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，我们认为， 本项目应定位为未来城市高端板块内的标杆产品， 立足板块，博弈镇江豪宅市场。 打造镇江市场豪宅产品，成就形象标杆、价格标杆 结论一 以及价值标杆。 产品采取高低配，以低密度产品起势，中高密度产 结论二 品溢价。 结论三 高举高 、一夜倾城，以营销实现项目的高溢价。 基于我们的目标，本报告需重点回答 22个问题 Q 1: 市场背景：掌握最新市场高端物业状况，提供定位依据 营销研究： 于细分客户，以合理的价格和推售节奏 Q2: 保证高品快销，实现销售目标 告结构 告结构 第一部分 市场分析◆我们为本项目提供最新市场规律及其定位依据 第二部分 产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议 第三部分 客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位 第四部分 本体分析◆我们为本项目寻找核心的优势 第五部分 项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位 第六部分 价格策略◆我们为本项目提供合理的定价建议 第七部分 营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议 市场扫描：镇江楼市板块竞争格局/ 未来供货量分析 市场扫描 1 视角一：镇江楼市板块竞争格局 视角二：未来供货量分析 【大势长期看好】典型的 “希望的田野”，泡沫 较小、慢反应、 回暖，政策风险下的避难所。 城市城市地位地位 长期处于长期处于沪宁线上的“价格洼地”，无泡沫、沪宁线上的“价格洼地”，无泡沫、 无暴涨暴无