商业地产产权和使用权售价确定方法.docxVIP

商业地产产权与使用权售价确定方法 对于任何商业地产项目来说，通常都要制作一个全体系的价格系统，其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分，又包括使用权售价体系等不同方面的内容，同时又必须遵循一定的先后顺序，即首先确定项目的租金价格体系，然后才能制定产权售价体系。 按照业内通行的做法，项目的租金体系都是按照套内建筑面积（又称使用面积）计算，并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大，如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。实际上，在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时，还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。 一、商业地产产权售价确定方法商业地产项目确定租金价格体系后，才能制定产权售价体系。这是因为：第一，在租金体系的制定中，同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大，但在制定产权售价体系时，通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的，而且这个价格基数往往较大，这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大，这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失，最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低；第二，产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。所谓租售比例，是指购买商业地产或住宅产品后，能够收取的年租金和购房总额的比例。商业地产也会采用这种方法计算回报率，这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。 商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。现实情况中，很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注，因为住宅的用途是以自住和升值为主。与之相对，商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用，投资人关注的是商铺的位置，购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益，也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营???功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能，同时各项价值功能之间往往还有内在关联。因此，在商业地产开发中，从开发商的常规预期出发，都希望将商铺直接售给投资自营者，以一次性完成商铺销售和招商工作。但当前的实际情况恰恰相反，市场上大部分商业地产项目，尤其是商铺和门市房类型的产品的购买者基本上都是投资人。而对于单纯的经营者来说，更看重的是通过出租得到商铺的使用权，然后通过经营的方式赚取经营利润。 租金价格体系中，每一个平层的均价称为基价，而产权售价也有基价；同时，租金最后要按照每个平层的不同铺位类别分别落定，而产权售价最后也要落定到“一铺一价”，而且售价“一铺一价”会比租金更为精细。也就是说，产权售价体系通常要比租金价格体系复杂得多。由此可见，商业地产项目的租金价格体系和产权售价体系有很大区别。 具体来说，商业地产产权售价确定方法主要有倒推法、成本法、比较法、认同法。 1.倒推法倒推法是确定商业地产产权售价的最基础方法之一，即根据已制定好的租金价格体系，然后以一个期望的理想回报率倒推出商业地产的产权售价。 商铺的正常回报率在采用倒推法确定商业地产产权售价时，首先要假设按照常规的商业规律，商铺类商业项目的回报率一般有一个固定区间。具体的换算关系为：年租金÷总售价＝回报率 在商铺投资中，有一个基本的商业规律：按照正常的良性回报来说，商铺每年的回报率在8%～12%。所谓良性回报，是指铺位入市时能够拥有一个合理的回报关系。如果商铺的回报率低于8%，对投资人的吸引力就很小，因为以每年8%的回报率计算，投资人需要12年才能收回成本。同理，如果商铺的回报率是12%，就意味着需要8年才能收回成本。因此，正常来说，商铺的成本回报周期应当是8～12年，这是一个比较合理和健康的正常水平。 近几年，随着商业地产开发进程的加快，很多项目在回报方面的政策非常灵活。同时，根据各个城市不同的商业特性，有的城市在大量商业项目初步崛起或升级换代时，许多项目入市时都会把回报率定得比较低，但即使偏低一般也在6%以上。 此外，商业地产刚刚兴起时，许多投资者都处于观望阶段，不敢轻易入市，所以许多项目都把回报率定得比较高，如10%、11%或12%等。随着商业地产的快速发展，最开始投资商铺的人已经获得了不菲的收益回报，同时大部分项目的物业不断增值、租金逐年上涨。这种情况下，投资人对于商铺的回报率已经有了比较理性的认识，开发商也认识到回报率不必再定得太高，只要达到6%～8%的水平，再将项目物业增值和租金上涨的道理讲给投资人，一般就能获得投资人的认可。因此，目前市场上商业地产项目的年回报率普遍有所下降。 倒推法的具体操作运用倒推法计算时，首先根据商铺一天一平方米套内建筑面积的租金均价，再按照8%～12%