商业面积和人口业态比例.docxVIP

主题商业商业面积与人口比例辐射范围从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范围内的商品贸易产生影响。比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。虽然不同量级的小商品批发市场辐射范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。百货的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地扩大了辐射范围。娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。一般而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限制，同时还占据很大的面积。尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量的人流正是百货等商业业态所渴求的。在发育比较完善的大型商业中心，商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。?二、租金成本关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式：租金额(天/m2)=(总交易额×8%)/(经营面积×365)其中经营面积=总面积—公摊面积在租金方面，娱乐和餐饮的租金成本则相对较低。在大型的商业中心，可以把餐饮娱乐和商业的关系概括为“餐娱支持商业，商业反哺餐娱”，正是因为餐饮和娱乐在吸引人流上的巨大优势，决定其虽然商业效率比较低，仍然能在商业中心立足并享有较低的租金。三、商业面积与人口比例一般在0.8-1.2之间，表明了一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟。它仅仅是作为商业发展周期的一种阶段性的反映和度量，并不代表区域商业的繁荣程度。按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。一般业态比例——商业：餐饮：娱乐=52%：18%：30%.火车站周边2-3公里的商圈辐射范围以内，基本上不会有成功的居民消费性的零售商圈，所以生意很旺的商场基本上都是服务于流动人口的、具有快速交易特色的零售商场或批发商场。专业市场发展的重要依托首先是农民和城市中低收入群体。专业MALL：具有像购物中心一样的经营环境、丰富的经营手段、完善的配套设施、统一的规划建设的专业性商品经营场所，如顺德罗浮宫家居广场、海宁皮革城。