2010年7月10日深圳庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析.ppt

庄边村城市更新项目;项目现状印象 —— 破旧厂房；部分改商、经营情况好;丽景城;项目四周状况 —— 周边物业状况;项目规划前景分析 —— 居住、商业物业前景乐观;项目现状严重贬损土地价值，如何改造才能使土地价值最大化？;区域特征——;读图：楼盘质素及品质感较高，建筑形态以小高层和高层为主。街道办所在地，公共设施齐全，商业氛围浓，片区居住价值巨大;根据规划，片区内已建成两个公园，一所街道级医院，一个街道广场，此外，西乡会堂、西乡图书馆也建成使用;根据规划，片区内已建成一所中学，五所小学，规划一所中学和一所小学，教育资源丰富;商业繁华;商务氛围浓厚;片区发展成熟，高品质居家片区 配套设施齐全，商业氛围浓厚;地理位置 西乡大道东南面，前进路西北面，庄边路东北面 地质地貌 现为破旧厂房、临街商铺、临路部分改造为商业，经营状况好;地块四周临路，交通发达； 住宅区密集，居住氛围成熟；;区域外交通分析：地块离深圳市区近，在都市半小时生活圈范围之内;;;2009 — 2010年上半年宝安（不含龙华）新增供应产品销售情况列表;;;;项目改造当前状况和面临的问题;一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议;拆迁政策指导;区域发展过程容积率参考——中心区辐射带;区域发展过程容积率参考——宝安中心区; 区域发展经验借鉴;项目容积率建议;容积率提升至3.5后可行性案例研究;容积率提升至3.5后可行性案例研究;高容积率项目住宅与商业的关系处理借鉴：;;住宅容积率提高至3.5物业开发可行性结论;一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议;地块性质分析;蓝色地块部分以居住为主，以中大户型为发展方向 红色地块部分商业价值高，可能的物业发展方向有：酒店、写字楼、商务公寓三种。;酒店开发可行性分析;宝安酒店市场现状;项目最佳物业开发方向分析;纯写字楼开发可行性分析;纯写字楼市场可行性分析;项目最佳物业开发方向分析;商务公寓开发可行性分析;宝安在租商务公寓现状;商务公寓的客户分析;项目最佳物业开发方向分析;;项目最佳物业开发方向分析;项目最佳物业开发方向;经济测算方向一（容积率3.5）;1、土地成本： ;二、开发费用及税金概算 ;3、项目相关税金及附加： ;三、利润率;经济测算方向二（容积率4.5）;1、土地成本： ;二、开发费用及税金概算 ;3、项目相关税金及附加： ;三、利润率;一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议; ;商业可进入性;竞争关系评价;存量商业存在的问题;2、老城的规划及升级，带来大量的消费人群；;对项目商业发展的启示; ;项目;;本项目;本案商业经营方向;星彦地产 善待所托