2011年常熟梅李2008B—036地块产品定位.ppt

梅李2008B—036地块 产品定位提案 市场概述 未雨绸缪，做好淡市应对策略 竞争分析：本项目入市时梅李在售楼盘基本预计是依云小镇余小部分、先科聚沙逸城项目已开盘，永新花苑二期启动预计本项目推出时一期为别墅项目，与永新花苑将产生直接竞争。 物业形态分析：目前市场别墅即为永新花苑的联排，其别墅的设置较大，面积达到290平米，对客群的承受力要求较高，销售情况也并不是很理想。因此本司推荐采用组合叠加、小高层公寓，小面积联排半地下车库联合营造具体独立的方式从产品本体进行竞争。 这样可以达到错位（面积错位，价格错位）竞争的目的，同时 尽量避免前面分析的受限制最大的具有较强购买力部分人的购 买行为，尽量增加客群。 采用欧式建筑常用的暗红色和鹅黄色配 合金色标示，整体显的稳重、高雅、大 气！ 推盘时机是项目的重要环节，抓住好的节点能起到 事半功倍的效果。  本司优势 推售原则 先住后商 拉高商业 活跃人群 带动人气 活跃人群 销售许可证且产权清晰，无抵押、债权、债务关系； 售楼中心装修布置完成并投入使用； 销售人员培训完毕 销售道具全面投入使用 销售百问、统一说辞全面制定 项目投资回报、收益及购房政策明确 各项现场销售管理制度建立 现场包装制作布置完成 前期广告顺利引导，已达到一定的社会认知 根据前期市场反馈，调整并完善推广策略 各项广告推广计划及促销策略准备就绪 推盘必备条件 销售方式 传统座盘销售 活动营销 团体推广 性价比超高的别墅 产品亮点 住宅开始启动 热销并持续 形象导入 认购蓄势 开盘强销 阶段 目的 2011.9 2011.12 春节前夕 2011.8 基础筹备 市场发声 引发期待 销售计划 主题 项目住宅设定 项目商业分区 户外、事件传播、派单等 公布景观及配套 户外、横幅、短信、样板间、活动营销等 超高性价比 团购、优惠策略、直效、公关活动等 渠道与手段 进入项目 进入项目 工地现场包装 户外、导向牌等 导入蓄水期 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 启动进入预约 介绍全案概念推广 熟悉案场、调整说辞、百问、展板形象等 项目伊始，不做价格调整 预计时间 2011年8月 一期开盘及持续期 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 完成别墅部分总销45% 开别墅50% 均价控制在比梅李其他同档次楼盘稍高 开盘后随工程进度进行小幅调升 预计时间 2011年春节前夕 住宅二期推出 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 完成别墅总销85%，高层25% 别墅全部公开，高层一期部分推出30% 在一期开盘的基础上升高200每平 开盘后随着项目进程进行缓升 预计时间 2012年五一前夕 住宅三期推出 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 别墅90%完成基本完成，高层2期50% 高层部分推出60%，商业部分开始预热 住宅价格继续上调200元，商业开始 项目基本封顶，价格做最后缓升 预计时间 2012年国庆前夕 住宅四期开始商业1期开始 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 别墅基本完成，高层3期80% 高层部分全部推出，商业部分1期开始 住宅价格继续上调200元，商业开始 项目基本封顶，价格做最后缓升 预计时间 2012年国庆春节 商业2期开始 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 别墅基本完成，高层3期80% 高层部分全部推出，商业部分全部推出 住宅价格继续上调100元，商业开始 项目基本呈现 预计时间 2013年五一 末班车计划启动 销售目标 销售单位 目标均价 价格调整 剩余可售房源 剩余全部 进行适当优惠，加速清盘 不做调整，快速完成销售目标 预计时间 2013年国庆 销售手段 公开发售 预 定 借助产品推介会配 合，同时进行预 订，收取定金。 实行价格形象执行 策略。 分期分阶段限量推售 销售手段 “低开高走”策略 以市场价限量入市，为 项目预留上调的价格空 间待市场形成时，根据 市场状况，消费者喜好 随时调整，以维持良好 的市场口碑。 限 量 销售手段 “老带新”客户奖励计划 凡已认购的客户若 带领其它客户，进 行认购并成交者， 发展商将按所规定 的标准奖励给予领 袖客户。 带人成交 项目布局建议 利用周边住宅、企业及项目规模 梅东、通江路段 江夏路段 商业加大底商面积增大附加值 向内引导策略 纯底商策略 策略 项目整体规模运用 分区内街策略 项目布局建议 此处我们认为可适当牺牲部分商业指标，保证项目内部联排品质，就商业而言二层商业价值并不高。 布局理由一：商业内街设置，符合政府要求再梅东路、通江路设入口要求。 布局理由二：在内街设置分区入口，将项目分为A区及B区，A去高层及叠加，B区联排及高层。 布局理